Когда можно быстрее выселить неугодного жильца и расторгнуть договор аренды - когда договор заключен на определенный срок или на неопределенный срок, без срока? Каков срок уведомления для арендатора и арендодателя? Какие могут быть причины расторжения договора аренды?

В случае недобросовестности нанимателя, чем дольше длится срок уведомления о заключении договора аренды и связанный с ним порядок, предусмотренный законом, тем больше убытки со стороны собственника квартиры. Короткий период уведомления также просто удобен. Это позволяет вам принимать решения о вашей собственной недвижимости гораздо более гибким способом.

Многие арендодатели, однако, не знают, что они не могут свободно устанавливать период уведомления об аренде. Применяются установленные законом правила. Правда, вы можете договориться с арендатором о другом сроке уведомления, но он не может быть меньше, чем предусмотрено в правилах.

Расторжение договора аренды на неопределенный срок

Если срок аренды не указан (т.е. у нас бессрочный договор), то - в соответствии со ст. 673 к.к. - как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть договор аренды с соблюдением договорных сроков (указанных в договоре), и только при отсутствии таких сроков они должны соблюдать установленные законом сроки. Установленные законом периоды уведомления об аренде следующие:

  • при выплате арендной платы с интервалом более одного месяца договор аренды может быть расторгнут не позднее, чем за 3 месяца вперед по окончании календарного квартала;
  • при ежемесячной оплате аренды - договор аренды может быть расторгнут на один месяц вперед в конце календарного месяца;
  • при внесении арендной платы в еще более короткие сроки - договор аренды может быть расторгнут за 3 дня досрочно;
  • при аренде посуточно - аренда может быть расторгнута на 1 день вперед.

Расторжение срочного договора аренды

Если, однако, срок аренды установлен, как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть договор аренды (т.е. расторгнуть его до согласованной даты) в случаях, указанных в договоре. Поэтому, если в договоре не указаны какие-либо события, которые давали бы право сторонам расторгнуть его, он действует до согласованной даты.

К сожалению, приведенные выше правила носят общий характер и применяются к аренде как таковой (например, к аренде недвижимости, автомобиля и т. д.).

В случае аренды помещения на неопределенный срок дело обстоит иначе. Прекращение такого договора регулируется ст. 688 ГК РФ, согласно которой при ежемесячной уплате арендной платы договор аренды помещения может быть расторгнут не позднее, чем за 3 месяца досрочно по окончании календарного месяца.И если бы так было всегда, ситуация была бы ясна. Однако следует знать, что данное положение применяется к аренде служебных помещений, а в случае аренды жилых помещений - только при уведомлении арендатора.

Если арендодатель желает расторгнуть договор аренды жилого помещения, независимо от того, заключен ли он на определенный или неопределенный срок, применяются ограничительные правила, защищающие арендаторов.

Расторжение договора аренды квартиры – когда это может сделать арендодатель

Расторжение договора аренды по инициативе собственника квартиры допускается только в случаях, указанных в ст. 11 Закона о защите прав жильцов. Таким образом, арендодатель может расторгнуть договор аренды в письменной форме – не позднее, чем за один месяц до конца календарного месяца, – если арендатор:

  • несмотря на письменное предупреждение, продолжает использовать помещение способом, противоречащим договору или не соответствующим его назначению, либо пренебрегает своими обязанностями, допустив причинение ущерба, либо уничтожает устройства, предназначенные для общего пользования жильцов, либо грубо либо настойчиво нарушает порядок в доме, мешая пользоваться другими помещениями;
  • имеет задолженность по уплате арендной платы, других платежей за пользование помещением или сборов, не зависящих от арендодателя, взимаемых арендодателем только в случаях, когда арендатор не заключил договор непосредственно с коммунальным предприятием или поставщиком услуг , не менее чем на 3 полных платежных периода, несмотря на письменное предупреждение о намерении прекратить правоотношения и установление дополнительного месячного срока для погашения просроченной и текущей дебиторской задолженности. Это означает, что вам придется ждать до 4 месяцев возможности подать уведомление арендатору. Поэтому только через 5 месяцев можно законно избавиться от недобросовестного жильца - конечно, при условии, что он захочет съехать (иначе придется ждать приговора суда о выселении);
  • сдавал в аренду, субаренду или отдавал помещение или его часть в безвозмездное пользование без обязательного письменного согласия собственника;
  • использует помещения, которые необходимо освободить в связи с необходимостью сноса или реконструкции здания, и в таких случаях собственник обязан предоставить арендатору за свой счет подменное помещение на срок не более одного года.По истечении этого срока собственник обязан предоставить отремонтированное помещение арендатору по договору аренды. Арендная плата за новое помещение, независимо от его технической оснащенности, не может быть выше арендной платы за существующее помещение.

Установление других периодов уведомления в договоре в вышеуказанных ситуациях (перечисленных в Статье 11(2)) будет неэффективным, если только они не будут более благоприятными для арендатора (т.е. более длительными).

Если собственник арендованного помещения изменил свои планы и захотел проживать в нем сам (или предоставить его совершеннолетнему потомку, восходящей линии или лицу, перед которым у него есть алиментные обязательства), он может в соответствии со ст. . 11 сек. 4-5 прекратить аренду:

  • не позднее, чем за шесть месяцев, в конце календарного месяца - если наниматель имеет право на квартиру, в которой он может жить в условиях, как если бы ему была предоставлена квартира взамен, или арендодатель предоставить ему новую квартиру.В замещающих помещениях размер арендной платы и сборов, за исключением платежей, не зависящих от собственника, должен учитывать соотношение площади и оснащения замещаемого помещения к освобождаемому помещению;
  • не позднее, чем за 3 года вперед, по окончании календарного месяца, если не предоставляет арендатору взамен жилого помещения и арендатор не имеет права на такое помещение. Следует помнить, что правила особенно защищают пожилых арендаторов. Если арендатор старше 75 лет на дату получения уведомления и по истечении срока уведомления, он не будет иметь права собственности на другое помещение, в котором он может жить, или лица, которые обязаны платить содержание для него уведомление вступает в силу только в момент его смерти (статья 11(12)).

Закон также предусматривает две другие ситуации (статья 11(3)), в которых владелец помещения может расторгнуть договор аренды, но они относятся в первую очередь к муниципальным помещениям, а не к аренде на свободном рынке:

  • наниматель не проживал в арендованном помещении более 12 месяцев (применяется уведомление за шесть месяцев);
  • наниматель имеет законное право собственности на другое помещение, расположенное в том же или соседнем городе, может его использовать, и помещение соответствует условиям замены помещения (период уведомления за один месяц).

Кроме того, законодатель «любезно» позволяет нам подать в суд на арендатора, если мы хотим расторгнуть договор по причине, отличной от предусмотренной законом. Согласно ст. 11 сек. 10 по важным причинам, отличным от указанных в ст. 2, собственник вправе предъявить иск о прекращении правоотношения и обязать суд освободить помещение, если стороны не достигли соглашения об условиях и сроке прекращения этих правоотношений. Удовлетворит ли это решение арендодателя, который просто хочет иметь возможность распоряжаться своим имуществом? Конечно, нет. Это означает лишь тащить дело по судебной дорожке.Так что же делать?

Решением будет заключение договоров аренды на определенный срок, желательно на основе разовой аренды.

Преимущества срочной аренды

Срочный договор аренды также не может быть расторгнут, за исключением случаев, перечисленных в Законе о защите прав жильцов, но:

  • прежде всего, кроме предусмотренных в договоре обстоятельств и исключительных ситуаций, когда помещение является нежилым, арендатор также не может расторгнуть его. Это важно, потому что помогает стабильно управлять арендой и гарантирует доход в течение определенного периода времени;
  • во-вторых, договор со временем истекает сам по себе, что дает вам возможность избавиться/заменить неугодного арендатора, не ища оправдания. Напомним, что договор на неопределенный срок, кроме ситуаций, когда арендатор явно делает что-то «не так», такой возможности не дает. Поэтому для расторжения договора приходится ждать серьезных нарушений со стороны арендатора.

Поэтому, с точки зрения арендодателя, оптимальным решением будет заключение договора аренды на максимально короткий срок и взимание высокого залога, который хотя бы частично может покрыть любые финансовые потери в случае неуплаты арендатором аренда.

Разовая аренда - такой договор проще расторгнуть

Самым безопасным видом аренды, действующим в настоящее время в польской правовой системе, является так называемая разовая аренда, регулируемая Законом о защите прав арендаторов. Это срочный договор, но арендатор:

  • предоставляет арендодателю заявление в виде нотариального акта о добровольном обращении в исполнение в случае неисполнения договора;
  • указывает на другую недвижимость, в которую он переедет, когда ему придется покинуть арендованное жилье;
  • также предоставляет заявление собственника этого другого имущества о том, что он возьмет его под свою кровлю (по требованию арендодателя заявление должно иметь нотариально заверенную подпись).

Однако арендодатель должен сообщить о заключении договора временной аренды в свою налоговую инспекцию в течение 14 дней с даты начала аренды.

Аренда квартиры: как получить хорошую аренду>

Вышеуказанные правила позволяют быстро вывести недобросовестного арендатора из помещения. На основании «обычного» договора аренды вам пришлось бы ждать окончания судебного разбирательства. В случае разового договора аренды собственник сразу же после установления дополнительного срока погашения для арендатора и его несоблюдения обращается в суд с заявлением о включении в нотариальный акт оговорки об исполнении. Если пункт на месте, дело переходит к судебному приставу и принимает определенный курс.

Время от времени стоит подписывать договор аренды, к сожалению, на практике многие собственники этого не делают, опасаясь потерять клиентов. Такой договор предполагает необходимость предоставления дополнительных документов и оплаты нотариального сбора (210 злотых).

Расторжение договора аренды - какие причины в нем могут быть прописаны

Двойные правила (Гражданский кодекс и Закон о защите прав арендаторов), которые регулируют аренду, позволяют человеку, не знакомому с вопросом, легко совершить ошибку, тем более что даже в литературе и судебной практике существуют разные мнения по поводу возможность прекращения аренды .

Например, срочный договор найма жилья может быть расторгнут досрочно при наступлении предусмотренных договором обстоятельств (например, собственник хочет продать квартиру). Поэтому в него необходимо включить перечень этих обстоятельств и пункт, допускающий досрочное расторжение договора.

Есть мнения, согласно которым перечень этих причин расторжения может быть сформулирован настолько расплывчато, что расторгнуть договор можно в любой момент. Это пункт о расторжении «основной причины», который позволяет вам досрочно расторгнуть договор.

Как учитывать коммунальные платежи и НДС при аренде недвижимости>

Юристы, однако, указывают, что «важные причины» могут быть поводом для расторжения договора, но со стороны нанимателя, а когда дело касается арендодателя – только в случае с нежилым помещением. Если предметом договора аренды является квартира, то главенствующей нормой в части расторжения договора собственником остается Закон о защите прав нанимателей. А это, как уже было показано выше, резко сужает перечень причин, позволяющих арендодателю расторгнуть договор аренды квартиры. Стоит помнить, ведь в договорах часто встречаются фразы, которые оказываются неэффективными.

Категория:

Дом эксплуатации