Можно ли построить дом в заповедной зоне? Как получить разрешение на строительство на охраняемой территории? Стоит ли покупать участок в районе Natura 2000? Проверяем ограничения.

Существует множество формальных и юридических ограничений для строительных проектов на охраняемых территориях. С ними стоит ознакомиться перед покупкой участка, ведь можно ожидать, что построить дом в таком месте будет сложно или даже невозможно. В первую очередь нужно проверить, какая природная защита действует на данной территории.

Как проверить, на какой площади находится участок

Информацию по этому вопросу можно найти в действующем плане местного пространственного развития. Однако следует помнить, что статус интересующей нас недвижимости может меняться. Это означает, что недвижимость, которая на данный момент является участком под застройку, через какое-то время может стать охраняемой территорией, на которой будет невозможно построить дом или такая возможность будет каким-то образом ограничена.

Если для данной территории не принят локальный план, информацию о планируемых изменениях в использовании недвижимого имущества можно найти в изучении условий и направлений пространственного развития, доступном в управлении гмины. Этот документ определяет намерения коммуны, как с точки зрения развития интересующей нас территории, так и соседних территорий.

Право на ознакомление с локальным планом и изучением условий имеет любой желающий, так же мы можем оформить выписку и выписку из них.

Участок в национальном парке, заповеднике или их охранной зоне

На участке земли, расположенном в национальном парке или заповеднике, как правило, не разрешается строить ничего, что не служило бы целям этого парка или заповедника. Исключением являются участки, расположенные одновременно в национальном парке и в заповедной ландшафтной зоне, но такие ситуации крайне редки.

Особая защита от воздействия деятельности человека распространяется также на т.н. буферные зоны, то есть обозначенные защитные зоны, граничащие с парками или заповедниками. Требования к строительству на такой земле настолько жесткие, что в случае с домом на одну семью их следует считать невыполнимыми.

Интересно, что запрет на строительство и реконструкцию в национальном парке или заповеднике не распространяется на особо охраняемые природные территории в период их хозяйственного использования и осуществления права собственности (статья 15(2)(5) Закона об охране природы).Таким образом, реконструкция или переоборудование здания, построенного до создания национального парка или заповедника, не может быть запрещено.

Пример 1: Господин и госпожа Ковальски решили купить участок земли в коммуне X на реке Нарев с мыслью, что через 5 лет, после выхода на пенсию, они построят там дом и переедут. В управлении коммуны они обратились за выпиской и чертежом из действующего местного плана, и таким образом узнали, что интересующий их участок находится в районе, отмеченном как МН - индивидуальное жилье. Однако сотрудник городской администрации предупредил их, что из-за особой растительности в этом районе здесь планируется создать заповедник. Г-н и г-жа Ковальски обратились за выдержкой и конспектом из исследования условий и направлений пространственного развития. В этих документах они нашли информацию о том, что заказник будет создан через 2 года, но его объем не охватит интересующий их участок. Тем не менее, его покупку следует считать рискованной, поскольку даже если площадь заповедника не покроет его, вероятно, он будет расположен в охранной зоне заповедника, что повлечет за собой серьезные ограничения в сроках строительства.

Пример 2: Господин Новак купил участок со статусом «под застройку» на заводи реки Y и построил на нем индивидуальный дом. Через два года вся территория вокруг его участка была создана как национальный парк. Прошло 15 лет, дом нуждается в капитальном ремонте. Более того, г-н Новак хотел бы его восстановить. Он имеет на это право, потому что дом был построен по закону до создания на этой территории национального парка.

Участок в ландшафтном парке

В ландшафтном парке односемейные дома с террасами или многоквартирные дома не допускаются. Здесь можно построить только одноквартирный особняк, но нужно учитывать некоторые ограничения. Они содержатся прежде всего в постановлениях воеводских собраний о создании ландшафтных парков, поэтому нам следует искать в них конкретные препятствия для нашего проекта. Эти постановления можно найти в канцелярии коммуны, где расположен парк, а также в Интернете – на сайтах провинциальных бюллетеней общественной информации.

Важными документами, в которых мы должны искать возможные экологические ограничения в отношении нашего строительства, являются также так называемые планы охраны ландшафтного парка. Они устанавливаются для каждого ландшафтного парка сроком на 20 лет и являются актами местного законодательства. В них указаны защитные меры, проводимые на территории парка, и вытекающие из этого ограничения на застройку. На планах также указываются места, предназначенные для научной, учебной, туристической, рекреационной, спортивной, любительской рыбалки и рыболовства, производственной, промысловой и сельскохозяйственной деятельности. Кроме того, планы охраны определяют границы ландшафтно-охранных зон и тем самым указывают, среди прочего, застроенные территории, отличающиеся местной архитектурной формой. Это определение происходит в рамках так называемого приоритетные ландшафты, т.е. особо ценные для общества в силу своей ценности (например, архитектурные и городские). Это означает, что при строительстве дома в таком парке нам придется соблюдать определенные требования при формировании этого ландшафта.

Планы охраны также включают принципы охраны природных ресурсов, которые требуют соблюдения предполагаемых пропорций между лесными и нелесными территориями. На практике это означает, что без ведома руководства парка мы не сможем сами вырубить или посадить новые деревья. В некоторых ландшафтных парках мы также можем выполнить подробные требования по обработке земли (например, установленные сроки скашивания травы, которые обусловлены разными периодами вегетации охраняемых растений). Кроме того, жители парка обязаны соблюдать правила, которые распространяются на каждого туриста – прежде всего, запрет на уничтожение и загрязнение фауны и флоры.

Дополнительные ограничения могут быть связаны с местными планами зонирования. Они диктуют требования, касающиеся, например, максимальной высоты здания, типа кровли, материалов, используемых для возведения забора, и даже минимального озеленения участка (процент покрытия зелеными насаждениями) или возможной цветовой палитры. фасада.

Какие запреты могут содержаться в постановлении о ландшафтном парке

Резолюция, принятая воеводским собранием, может привести к запрету, касающемуся, прежде всего:

  • реализация таких строительных проектов, которые могут оказать существенное воздействие на окружающую среду;
  • уничтожение и уничтожение деревьев;
  • внесение изменений в водные отношения (например, изменение направления оттока дождевой воды или воды из источников, направления сброса сточных вод и т.д.);
  • здание ближе 100 метров от береговой линии;
  • строительство зданий в полосе шириной 200 м от края скалистых берегов и в полосе морского берега;
  • ликвидация, засыпка и преобразование водоемов, стариц и болот.

Если постановление по интересующему нас парку предусматривает вышеуказанные запреты, нам будет сложно получить разрешение на строительство.Чтобы иметь возможность обойти эти ограничения, проект должен иметь статус инвестиции общественного назначения, что исключается в случае строительства частного дома на одну семью. Если подобных запретов в постановлении нет, то можно начинать процедуру строительства.

Участок в охраняемой ландшафтной зоне

Охраняемая ландшафтная территория – еще одна форма охраны природы, созданная по решению провинциального собрания, а это значит, что в данном документе содержится вся самая важная информация об этой территории, включая ограничения на застройку.

Решения о создании ландшафтно-охранных зон могут содержать те же запреты, что и решения о создании ландшафтных парков, а также обозначать так называемые ландшафтные охранные зоны, где строительство запрещено.

Участок в зоне Natura 2000

Natura 2000 – это охраняемые территории птиц и места их обитания, имеющие особое значение для Европейского сообщества. Вопреки распространенному мнению, строить на них допустимо, но и в этом случае мы можем столкнуться с определенными ограничениями.

Они включены в их планы защиты, которые устанавливаются министром, ответственным за окружающую среду, в соответствии с постановлением. В этих планах указаны условия:

  • территориальное освоение, в том числе территории, на которых возможно развитие без ущерба для территории «Натура 2000», технической и коммуникационной инфраструктуры, туристической и образовательной инфраструктуры, а также территории, подлежащие облесению, и территории, исключаемые из облесения;
  • морское развитие;
  • управление водными ресурсами;
  • защитные меры для поддержания или восстановления надлежащего природоохранного статуса охраняемых объектов Natura 2000.

В таких планах мы найдем информацию о возможных ограничениях по условиям застройки и использования, а также о площадях, предназначенных для застройки и размещении технической, коммуникационной, туристической и образовательной инфраструктуры.

Планируя строительство дома в зонах Natura 2000 или в их окрестностях, мы должны учитывать, что административный орган, выдающий разрешение на строительство, потребует от нас подготовить оценку воздействия инвестиции на окружающую среду и получить соответствующее разрешение. называется оценкой воздействия на окружающую среду. экологическое решение.

Форма самого здания и его визуальные качества также могут быть строго определены в применимом локальном плане или решении об условиях застройки (при отсутствии локального плана). Поэтому, прежде чем принять решение о покупке участка в зоне Natura 2000 или начать на нем строительство, мы также должны ознакомиться с планом охраны этой территории и положениями действующего здесь местного плана.

Участок на территории другой формы охраны природы

  • Станции документации

Это важные с научной и познавательной точки зрения места, где встречаются геологические образования, скопления ископаемых или минеральных образований, пещеры или подскальные убежища или фрагменты эксплуатируемых или закрытых раскопок.Их наличие на участке делает его непривлекательным с точки зрения застройки, ведь обычно в непосредственной близости от таких участков вводятся жесткие ограничения на застройку. Надо поискать информацию на эту тему в местном плане.

  • Экологические земли

Здесь заслуживают охраны остатки важных для сохранения биоразнообразия экосистем: естественные водоемы, среднеполевые и среднелесные пруды, древесно-кустарниковые заросли, болота, торфяники, дюны, грядки неиспользуемой растительности, стариц, скальных выходов, откосов, каменных домов, естественных местообитаний и местонахождений редких или охраняемых видов растений, животных и грибов, их убежищ и мест размножения или мест сезонного проживания. На практике очень сложно определить, что является экологическим использованием, а что нет. Поэтому - чтобы проверить, не встречается ли на нашем участке такая форма охраны природы, - мы должны ознакомиться с локальным планом, в котором должны быть точно определены все такие участки.Может оказаться, что деревья или канавы на участке являются важными миграционными коридорами для вида, а значит, избавление от них будет незаконным и наказуемым.

  • Природно-ландшафтные комплексы

Это фрагменты природного и культурного ландшафта, которые заслуживают охраны из-за их живописной и эстетической ценности. Их наличие на участке, безусловно, значительно повысит его стоимость, но когда мы планируем строить дом в таком месте, мы можем столкнуться с определенными ограничениями (в данном случае наименее ограничительными). Здесь также основным источником информации будет местный план пространственного развития.

Как проверить заговор? Заказать отчет по сайту

В Интернете есть сайты, предлагающие услуги, заключающиеся в разработке т.н. полевые отчеты. Это очень полезный инструмент - он позволяет сэкономить время на поиск и анализ документов в муниципальных учреждениях.Просто зайдите на сайт той или иной услуги, укажите интересующую вас сферу и оплатите онлайн.

Участок у озера: правила строительства и оформления береговой линии>

Цена отчета зависит от площади выбранного направления и количества выбранных тем отчета. В случае участка площадью 2000 м2 и выбора всех возможных тем отчета его цена составляет около 100 злотых. Отчет о рельефе создается в виде файла PDF. В нем мы найдем такую информацию, как:

  • характеристики земли - информация о поверхности объекта, в том числе: геометрические параметры рельефа, расположение объекта, анализ типов растительного покрова, анализ уклонов;
  • формальные и юридические ограничения - информация о регистрационных данных, в том числе: разрешения на строительство, зоны воздействия аэропортов, формы охраны природы, планы местного территориального развития (ПЛМР) - ареал, землепользование;
  • опасности и неприятности - на что стоит обратить внимание, в том числе: риск наводнений, уровень шума, оползни, загрязнение воздуха, линии электропередач; демография - информация о районе, включая население;
  • другая информация, в том числе различные виды информационных карт (например, карта цен на недвижимость).

Процедура строительства на охраняемых территориях

Порядок выполнения формальностей при строительстве дома на охраняемой территории во многом совпадает с мероприятиями по планированию строительства на территориях, не охваченных такой охраной.

Прежде всего, мы должны подать заявление в компетентный орган коммуны для принятия решения об условиях застройки и освоения земли (это не обязательно, если участок находится на территории, на которую распространяется местный план территориального развития ). Сторонами разбирательства будут инвестор и владельцы, бессрочные узуфруктуарии или администраторы недвижимого имущества, расположенного в зоне воздействия объекта, и, следовательно, также власти охраняемой территории (например,директор ландшафтного парка).

В решении об условиях зонирования и застройки будут указаны необходимые для проектирования условия - форма и расположение объекта, способ водоснабжения и водоотведения, подключение к коммуникационным и энергетическим сетям, тип рекомендуемого способ обогрева объекта, способ вывоза ТБО.

После получения решения мы можем приступить к составлению плана развития участка и заказать проект. Разумеется, проект должен быть выполнен уполномоченным архитектором и соответствовать условиям, содержащимся в решении (или в локальном плане).

Когда у нас есть всестороннее проектное исследование, мы можем обратиться к старосте повята (а в случае городов с правами повята, к президенту города) за разрешением на строительство.

В процессе подготовки строительства или ремонта на охраняемой природоохранной территории необходимо строго соблюдать все правила поведения, рассмотренные в статье.В противном случае наши действия могут быть расценены как незаконное строительство, что повлечет за собой приказ о сносе здания и высокие финансовые санкции.

Покупать ли участок в заповедной зоне: плюсы и минусы

Строительство в экологически охраняемых районах имеет свои плюсы и минусы. Хотя мы должны соблюдать строгие требования, взамен мы получаем уверенность в том, что поблизости не будут построены обременительные фабрики, перерабатывающие заводы или другие виды промышленности. Однако, прежде чем принять решение о покупке участка в заповедной зоне, стоит убедиться, является ли низкая цена выгодной сделкой или следствием существенных ограничений застройки.

Правовая основа:

Закон от 16 апреля 2004 г. об охране природы (т.е. ЗЗ 2020 г., ст. 55)

Категория:

Дом эксплуатации