Закон о строительстве не содержит положений, касающихся расчета строительных работ. Предполагается, что размер вознаграждения за строительные работы должен быть указан в договоре между инвестором и подрядчиком. Обсуждаем виды вознаграждения за строительные работы, их преимущества и недостатки, объясняем, как их составить.

На практике в договорах на выполнение строительных работ вознаграждение обычно принимает форму единовременной суммы, т.е. заранее оговоренной суммы, которая в принципе не может быть изменена, или сметы, т.е. смета, в которой указаны все выполненные работы.Допускается также определять вознаграждение за выполнение строительных работ на основе сочетания двух указанных выше способов - тогда это так называемая фиксированное вознаграждение, при котором часть работ оговаривается в виде единовременной суммы, а часть – в виде сметы.

Виды оплаты строительных работ

Тогда возникает вопрос, какая из этих форм будет наиболее подходящей и как ее использовать, чтобы избежать лишних проблем. На этот вопрос нельзя ответить однозначно. Все зависит от обстоятельств, сопровождающих конкретные строительные работы, в том числе, прежде всего, от того, выступаем ли мы подрядчиком или инвестором, а также от характера выполняемых работ и их объема. Чтобы сделать правильный выбор вида вознаграждения в заключаемом нами договоре строительного подряда, стоит знать преимущества и недостатки каждого из них и только потом принимать решение.

Надлежащее применение положений договора на конкретную работу

Поскольку Гражданский кодекс не регулирует подробно модель оплаты труда в положениях о договоре подряда на выполнение строительных работ, предполагается, что в этом отношении применяется регулирование договора на конкретные работы.

Читайте также:

Договоры на строительство: договор с подрядчиком ШАБЛОН>

Из прецедентного права

Ст. 629 и ст. 632 ГК РФ (регулирующая вопрос о сметном вознаграждении и единовременном вознаграждении соответственно - прим. ред.) может применяться по аналогии с договором подряда на выполнение строительных работ.

Постановление Верховного Суда(7) от 29 сентября 2009 г.; III ЧЗП 41/09, ОСНЦ 2010, № 3, ст. 33

Ст. 632 § 2 ГК РФ может применяться по аналогии к договору подряда и служить основанием для изменения размера вознаграждения подрядчика.

Решение Верховного суда от 21 февраля 2013 г.; IV CSK 354/12, Legalis

Единовременное вознаграждение за строительные работы

Принимая решение о паушальной форме оплаты труда на строительных работах, стоит иметь в виду два ее основных признака - неизменность и практичность.

Единая ставка вознаграждения является неизменной, а это означает, что однажды установленная величина такого вознаграждения, как правило, исключает его изменение. Как увеличение, так и уменьшение фиксированной оплаты труда на строительных работах допускается только в порядке исключения. Такой признак вознаграждения в виде единовременной выплаты в зависимости от обстоятельств может быть его недостатком или преимуществом. Несомненно, выгодно, чтобы подрядчик знал, сколько он заработает по данному договору с момента заключения договора на выполнение строительных работ, а инвестор знал, какое вознаграждение ему придется заплатить. Однако такое вознаграждение сопряжено с определенными рисками, особенно для исполнителя.

Исполнитель несет риск дополнительных расходов, возникающих в будущем в результате непредвиденного увеличения объема работ, либо увеличения стоимости согласованных работ.Таким образом, если подрядчик изначально неправильно оценит свою работу и в процессе выполнения работ выяснится, что инвестиции требуют большего объема работ или более высоких затрат, он не сможет требовать от инвестора увеличения своего вознаграждения. С другой стороны, для подрядчика выгодно, чтобы инвестор не мог требовать уменьшения единовременного вознаграждения даже в ситуации, когда подрядчик получает более высокий доход, чем ожидалось в начале (например, в результате более низких цен на строительные материалы). или иные расходы на строительные работы). Однако стоит подчеркнуть, что на практике последняя ситуация встречается несравненно реже, чем первая.

Договоры на строительство: как выглядит договор с подрядчиком>

Следует отметить, что условием сохранения фиксированной ставки вознаграждения в неизменном виде является то, что сторона, принимающая заказ, при оценке объема необходимых мероприятий, необходимых затрат на их выполнение и, следовательно, стоимости работ, согласованных сторонами в рамках единовременного вознаграждения, имеет достоверную информацию об объеме и характере работ.Поэтому в судебной практике предполагается, что принцип постоянного единовременного вознаграждения не распространяется на случаи недобросовестного поведения заказчика, вводящего в заблуждение заказчика, не позволяющего ему правильно оценить объем и необходимые затраты на выполнение работ.

Подрядчик не выполнил работы в срок или сделал их некачественно: что делать?

Из прецедентного права

Невозможность изменить согласованное единовременное вознаграждение ограничивается ситуациями, когда подрядчик, располагая достоверной информацией об объеме и характере работ, неправильно оценил объем необходимых мероприятий, необходимые затраты на их выполнение и, следовательно, стоимость работ, согласованная сторонами в составе единовременного вознаграждения. Таким образом, упомянутая строгость ст. 632 § 1 ГК РФ не распространяется на недобросовестное поведение заказчика, который ввел подрядчика в заблуждение, не позволив ему правильно оценить объем и необходимые расходы на выполнение работ.

Решение SA в Гданьске от 27 августа 2014 г.; ВАСа 181/14; Легалис

В случае невыполнения стороной, принимающей заказ, всех работ, за которые в договоре была указана единовременная оплата, она подлежит пропорциональному уменьшению, согласно объему невыполненной части, не исключить единовременный характер этого вознаграждения.

Решение Верховного суда от 25 марта 2015 г., II CSK 389/14, Legalis

Заказчик не вправе требовать уменьшения единовременного вознаграждения только потому, что выполнение согласованных работ оказалось дешевле, например, за счет использования более дешевых материалов или сырья. При единовременном вознаграждении замена материалов или способов выполнения работ на более дешевые не дает оснований требовать его уменьшения. В частности, это не может рассматриваться как основание для заявления о том, что подрядчик сэкономил. Поскольку возможное снижение затрат на выполнение согласованных работ не оправдывает уменьшения причитающегося подрядчику единовременного вознаграждения, нельзя говорить о том, что он получил преимущество от заказчика без законных оснований.

Решение SA в Гданьске от 8 января 2015 г., I ACa 582/14, Legalis

Исключение из фиксированной единовременной выплаты вознаграждения за строительные работы

Исключение из принципа фиксированного вознаграждения предусмотрено в ст. 632 § 2 ГК РФ. В соответствии с этим положением лицо, принимающее заказ, может потребовать увеличения вознаграждения или расторжения договора, если:

  • имело место изменение отношений после заключения договора, которое нельзя было предвидеть при заключении договора;
  • выполнение работ грозило бы подрядчику грубыми убытками, если бы единовременное вознаграждение сохранялось на согласованном уровне, и,
  • имеется причинно-следственная связь между изменением отношений и угрозой крупных убытков со стороны исполнителя заказа.

Изменяя отношения, указанные в ст. 632 § 2 ГК РФ, следует понимать внешнее, независимое от сторон событие, которое стороны не могли точно предвидеть на дату заключения договора.

Из прецедентного права

Не является изменением отношений по смыслу ст. 632 § 2 ГК РФ, недостатки проектной документации, обусловливающие необходимость выполнения принимающей стороной заказа дополнительных работ.

Решение Верховного суда от 21.02.2013, IV CSK 354/12, Legalis

Существенные и неожиданные изменения тарифных или налоговых ставок могут квалифицироваться как изменение отношений по смыслу ст. 632 § 2 ГК РФ, так как это события, не охваченные типичным договорным риском, объективные и независимые от сторон.

Постановление Верховного суда от 21 июля 2006 г., III ЧЗП 54/06, Legalis

Чтобы воспользоваться ст. 632 § 2 ГК, выполнение работы должно причинить подрядчику валовые убытки, если единовременное вознаграждение сохраняется на согласованном уровне. Речь идет о риске понесения валового убытка по конкретным правоотношениям, возникающим в результате заключения договора на выполнение конкретных работ (см.например, решение Верховного суда от 18 сентября 1998 г., III CKN 621/97; ОСП 1999, № 1, ст. 9). Это означает, что убытки, указанные в ст. 632 § 2 ГК РФ, не обязательно должен представлять собой убыток, который подорвал бы финансовое состояние подрядчика, а достаточно простого валового транзакционного убытка, независимо от финансового результата всей деятельности подрядчика (см., например, постановление Верховного суда от 5 декабря 2013 г., В ЦСК 2/ 13).

Еще одно условие использования ст. 632 § 2 ГК РФ является причинно-следственной связью между изменением отношений и риском причинения грубых убытков со стороны исполнителя.

Важно! Статья 632 § 1 Гражданского кодекса защищает только сторону, принимающую заказ. Следовательно, инвестор не может требовать уменьшения вознаграждения на этом основании.

Единовременное вознаграждение за строительные работы: преимущества

Единая ставка вознаграждения за строительные работы также отличается практичностью. Заранее установленный размер вознаграждения избавляет от необходимости проверки объема выполненных работ, их стоимости, а также материалов, используемых для их выполнения в будущем.При выборе данной формы вознаграждения нет необходимости составлять исполнительные сметы или проводить другие мероприятия, связанные с их подготовкой.

Для менее опытного инвестора, не обладающего профессиональными знаниями, связанными с выполнением строительных работ, это практичное решение, так как не требует многократной проверки строительных работ. При заключении договора на выполнение строительных работ с единовременным вознаграждением инвестор имеет возможность воспользоваться консультацией специалиста, который проконсультирует его, основано ли предлагаемое подрядчиком вознаграждение на рыночных ценах, и тогда у него нет чтобы проверить значение этого вознаграждения, даже если цены увеличатся.

  • Обзор плюсов и минусов единовременной оплаты строительных работ

Единовременное вознаграждение за строительные работы очень удобно для инвестора. Однако следует помнить, что гарантия фиксированной единовременной выплаты зависит от того, как структурирован договор.Поэтому инвестор должен, прежде всего, точно указать предмет договора и внести в договор порядок приемки и расчета дополнительных работ. В исключительных случаях подрядчик может потребовать более высокое вознаграждение, однако, сохраняя в договоре основные правила относительно паушальной суммы, инвестор может минимизировать такой риск.

Сметное вознаграждение за строительные работы

Вторым видом оплаты строительных работ является сметная оплата. Этот метод расчетов обычно используется для работ с более сложными расчетами. Смета расходов - это список (обычно письменный) материалов и труда, необходимых для выполнения работы, с их ценами за единицу. Обычно он составляется до заключения контракта подрядчиком и является важным элементом его предложения. С заключением договора смета становится его неотъемлемым элементом.

В отличие от расчета по единой ставке, смета на строительные работы не является окончательной и обязательной для сторон.Это всего лишь своего рода прогноз, в котором ориентировочно перечисляются ожидаемые затраты. Что касается размера вознаграждения, то только т.н. исполнительную смету, которую подрядчик готовит после завершения работ. В исполнительной смете может быть указано вознаграждение ниже или выше указанного сторонами в договоре. Поэтому может случиться так, что инвестору придется заплатить большее или меньшее вознаграждение, чем указано в первоначальной смете.

Расхождение между сметой контракта и окончательной сметой

На практике может возникнуть проблема диапазона допустимых расхождений между договорной сметой и окончательной сметой. Согласно ст. 629 ГК РФ, если в ходе выполнения работ произойдет официальное изменение цен или расценок, действовавших до сих пор в сметных расчетах, каждая сторона вправе требовать изменения сметного вознаграждения.

Важно! Однако возможность для сторон требовать изменения сметного вознаграждения в случае официального изменения цен или расценок не распространяется на уже оплаченные до изменения цен или расценок платежи за материалы или работу.

Однако, если увеличение вознаграждения не является существенным, то, несмотря на выполнение условий, изложенных в ст. 629 и 630 ГК, инвестор не может уклониться от обязанности по выплате повышенного вознаграждения. Таким образом, предел допустимых расхождений между договорной сметой и окончательной сметой составляет значительное превышение договорной сметы.

Возможность потребовать увеличения вознаграждения за строительные работы

Обратите внимание, что вы не можете требовать увеличения вознаграждения за строительные работы, когда изменение цен или расценок произошло после завершения работ, но до их сдачи.

Из прецедентного права

Согласно ст. 629 ГК, на исполнение обязательства может повлиять только такое изменение отношений между его возникновением и исполнением, которое даже косвенно не зависит от договаривающихся сторон.

Решение Верховного суда от 23 мая 1990 г., IV CR 139/90, Legalis

Недопустимо требовать изменения размера вознаграждения в обсуждаемом режиме, когда лицо, принимающее заказ, задержалось с выполнением работы на момент изменения цены или расценки. Просрочка должника не может иметь неблагоприятных последствий для кредитора.

Постановление Верховного Суда от 10 декабря 1982 г., III ЧЗП 45/82, ОСНЦ 1983 г., № 5-6, п. 71

Преимущества и недостатки расчета смет на строительные работы

Несомненным преимуществом расчета смет на строительные работы является то, что инвестор платит за фактически выполненный объем строительных работ. Кроме того, если в смету оферты были включены работы, которые в итоге не были выполнены, инвестор не несет их затраты.

Однако может случиться так, что в договорной смете на те или иные строительные работы изначально было предусмотрено меньше материалов, а в последующем оказалось, что для выполнения этого элемента требуется больше материала. Затем, в ситуации, когда смета предложения была подготовлена инвестором, большее значение будет включено в смету исполнительной стоимости. В случае сметного вознаграждения следует также помнить о необходимости подготовки и проверки дополнительных документов, в частности исполнительной сметы.Для менее опытных инвесторов это может быть довольно проблематично, так как анализ исполнительной сметы требует профессиональных знаний или предположения, что то, что включено в такую смету, на самом деле соответствует тому, что было сделано.

ПРОВЕРЬТЕ: шаблоны и формы для скачивания

  • Разрешение на строительство: образец заявления
  • Уведомление о строительстве: шаблон заявления
  • Уведомление о строительных работах
  • Запрос на расширение здания
  • Применение надстройки - приспособление чердака
  • Уведомление о начале строительных работ
  • Заявка на решение о зонировании
  • Образец извещения об окончании строительных работ
  • Разрешение на использование строительного объекта
  • Изменение разрешения на строительство дома. Заявка и процедура
  • Разрешение на снос
  • Отчетность о покупке недвижимости: форма ИН-1
  • Передача строительства или иное уведомление о строительстве
  • Возможность подключения к водопроводу и канализации: заявка
  • Как получить временное подключение к электросети
  • Подключение к газовой сети: заявление на условия подключения

Вознаграждение за смешанные работы

Законом допускается использование в договоре подряда на выполнение строительных работ смешанной модели расчетов, т.е. фиксированного вознаграждения. Эта модель вознаграждения обычно состоит из фиксированной ставки вознаграждения за основные работы, предусмотренные договором, и расчетного вознаграждения за любые дополнительные работы, не предусмотренные договором.

При такой модели расчетов крайне важно точно определить, какие строительные работы оплачиваются по фиксированной ставке, а какие основаны на смете. На практике часто бывает так, что стороны договора подряда на выполнение строительных работ включают в договор положения, касающиеся как единовременного, так и сметного вознаграждения.В такой ситуации между сторонами может возникнуть спор относительно фактического характера вознаграждения, указанного в договоре.

Правовая основа:

  • Закон от 23 апреля 1964 г. - Гражданский кодекс (сводный текст: СЗ 2020 г., поз. 1740, с изменениями)
  • Закон от 7 июля 1994 г. - Закон о строительстве (сводный текст: ЗЗ 2020 г., поз. 1333, с изменениями)

Категория:

Дом эксплуатации