Договор на выполнение строительно-монтажных работ защищает интересы обеих сторон, а в случае возникновения спора облегчает предъявление претензий. Объясняем, что должно быть включено в договор? Готовый шаблон договора на строительство: скачать.

При найме подрядчика, который будет выполнять для нас конкретные инвестиции в строительство, мы должны не забыть подписать соответствующий контракт. Стоит позаботиться о том, чтобы договор на строительные работы был правильно составлен, так как он является не только основанием для взаимных ожиданий сторон, но и ключевым доказательством в случае возникновения спорной ситуации. Объясняем, как составить договор на строительные работы, чтобы он был не только правильным и соответствующим нормативам, но и выгодным для инвестора.

Договор на выполнение строительных работ – это т.н. так называемый договор, поскольку он подробно регламентирован в положениях ст. 647-658 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс). Он является производным от договора на конкретные работы, который выделен в положениях Гражданского кодекса в связи со спецификой самого строительства и профессиональным характером подрядчика, а также в связи с обширным и обособленным регулированием строительства. вопросы в положениях административного права.

Договор на строительство: определение

На практике для договора строительного подряда используются самые разные наименования, например, строительно-инвестиционный договор, строительный подряд, договор жилищного строительства и др. Разнообразие этих наименований свидетельствует о том, что предметом данного договора не является только объекты строительства, но и реализуемый ими объект.

Определение договора строительного подряда содержится в ст. 647 СС. В соответствии с этим положением по договору строительного подряда подрядчик обязуется передать предусмотренный договором объект, построенный в соответствии с проектом и принципами технических знаний, а инвестор обязуется выполнить работы, требуемые соответствующими нормативными актами. положения, связанные с подготовкой работ, в частности сдачей строительной площадки и сдачей проекта, а также получением объекта и оплатой согласованной платы.

Важно! Договор строительного подряда следует отличать от договора строительного подряда. Последний заключается с проектировщиком и обычно предшествует заключению договора на выполнение строительных работ.

Из приведенного выше определения договора на строительство ключевыми элементами, определяющими действительность этого договора, являются:

  • обязательство подрядчика сдать объект, предусмотренный договором,
  • выполнение объекта подрядчиком в соответствии с проектом и принципами технических знаний,
  • обязательство инвестора выполнять действия, предусмотренные соответствующими нормативными актами, связанные с подготовкой работ (сдача объекта строительства, сдача проекта),
  • обязательство инвестора принять объект,
  • обязательство инвестора выплатить согласованное вознаграждение.

Важно! При выполнении строительной услуги стороны должны руководствоваться не только положениями договора подряда на выполнение строительных работ, но и проектом, принципами технических знаний и положениями Закона о строительном праве (далее: ЗЗС).

В какой форме должен заключаться договор подряда на выполнение строительных работ?

Из ст. 648 § 1 ГК РФ, следует, что, как правило, каждый договор подряда на выполнение строительных работ должен быть заключен в письменной форме, а его частью должна быть необходимая строительная документация. Однако следует подчеркнуть, что отсутствие письменной формы не делает такой договор недействительным. Это означает, что устный договор будет действительным. Однако следует помнить, что в случае возникновения каких-либо споров могут возникнуть значительные проблемы с доказыванием конкретных договоренностей между сторонами. Поэтому рекомендуется даже в случае мелких строительных работ такой договор заключать в письменной форме.

Что должен содержать договор строительного подряда? При заключении договора на строительные работы мы должны убедиться, что он включает в себя так называемые существенные условия договора.

1. Идентификация сторон договора на выполнение строительных работ

Первое столь важное положение – это идентификация сторон договора.В случае договора на строительные работы сторонами договора являются инвестор (обычно именуемый в договоре заказчиком) и подрядчик. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, а также организационные единицы, не являющиеся юридическими лицами. Не требуется, чтобы какая-либо из сторон была предпринимателем.

Как инвестор, мы заказываем конкретную строительную услугу и финансируем инвестиции. Однако для нас нет препятствий передать эти задачи (в отдельном договоре) на аутсорсинг, т.н. замещающий инвестор (специализированная организация). Тогда его обязанностью будет подготовка, организация, управление и урегулирование всего процесса. Мы, как так называемые прямого инвестора, нам вообще не придется вступать в отношения с подрядчиком.

Подрядчик – это сторона, которой мы поручаем реализацию инвестиции. Если подрядчик самостоятельно и непосредственно занимается выполнением работ, это называется генеральный подрядчик. Если наш подрядчик пользуется помощью других специализированных организаций, то речь идет о генподрядчике и субподрядчиках.Часто случается так, что генподрядчик ограничивается лишь организацией строительного процесса, не выполняя никаких работ. Согласно ст. 647(1) ГК, для заключения подрядчиком договора подряда на выполнение строительных работ с субподрядчиком требуется согласие инвестора. Поэтому мы решаем, может ли подрядчик нанимать субподрядчиков. Следует помнить, что договор с субподрядчиками должен быть заключен в письменной форме, под страхом ничтожности. Как инвестор мы несем солидарную ответственность с генеральным подрядчиком по договорам, заключенным со всеми субподрядчиками. Это положение предназначено для защиты интересов субподрядчиков, если организация, с которой они напрямую заключили договор (например, частичный подрядчик), не желает платить.

2. Предмет договора на выполнение строительных работ

Очень важно точно определить предмет строительного подряда, т.е. объем заказываемых работ. Это определение должно быть как можно более конкретным. Это можно сделать в самом договоре или в отдельном документе, таком как проект, план или техническое задание.Такие документы помогают детализировать описание предмета договора. В них должны быть указаны цель и требования к данной услуге, график отдельных работ, объем и способ выполнения инвестиционного задания, смета расходов.

3. Обязанности и права сторон по договору подряда на выполнение строительных работ

Договор на выполнение строительных работ должен четко определять обязанности и права обеих сторон.

В обязанности инвестора входит, прежде всего:

  • подготовка работ - т.е. обустройство подходящей площадки для выполнения подрядчиком строительных работ. Например, если услуга включает покраску стен дома, подготовка к работе будет заключаться в уборке дома перед входом подрядчиков, удалении любых препятствий, защите мебели, полов, окон и т. д.,.
  • сотрудничество при выполнении услуги - речь идет о сотрудничестве в принятии решений по вопросам, зависящим от него, выражении согласия на привлечение субподрядчиков и т.п.,
  • сборник выполненных работ,
  • платить комиссию подрядчику.

В обязанности подрядчика входит:

  • охрана рабочей зоны - подрядчик несет ответственность за любой ущерб, который может возникнуть во время оказания услуги, поэтому он должен обеспечить надлежащую охрану предоставленной ему инвестором площади. Подрядчик должен сообщать инвестору обо всех обстоятельствах, которые могут помешать выполнению работ,
  • выполнение работ - основной обязанностью подрядчика является выполнение заказанных работ в соответствии с нормами договора и строительного права, а также с возможным проектом,
  • сдача выполненной работы.

Исполнитель имеет право:

  • зарплата,
  • ожидания от инвестора действий, связанных с подготовкой работ.

Инвестор имеет право:

  • контроль за предоставлением пособия,
  • требует исполнения обязательства в соответствии с договором, действующими нормами и правилами технических знаний.

Вообще, как инвестор, мы имеем возможность определять дни и часы работы, разрабатывать систему и как ее выполнять. Мы также должны организовать соответствующее оборудование, помещение и материалы, а также дать подрядчику правильные указания. Задача последнего, в свою очередь, соблюдать возложенные на него обязанности и качественно выполнять работу.

4. Закупка, доставка и расчет материалов

В договоре на выполнение строительных работ также стоит указать, какая сторона закупает материалы и доставляет их на строительную площадку. Если мы вместе решим, что это будет задачей подрядчика, то в договор можно включить следующий пункт: «Подрядчик обязуется закупить и доставить на строительную площадку все материалы, необходимые для выполнения согласованных работ».

В этом вопросе следует быть особенно внимательными, так как на практике при выставлении счетов за материалы нередки случаи обмана подрядчиков-мошенников с целью обмана клиентов на дополнительные расходы. Поэтому вопрос закупки материалов, контроля их расхода и расчетов должен быть четко прописан в договоре с подрядчиком. Во избежание возможных проблем стоит включить в договор положение о том, что расчет затрат на закупку материалов производится только на основании доказательств покупки, т.е. счетов-фактур. Подрядчик должен доказать, что он закупил необходимые материалы в количестве, необходимом для выполнения работ, и доставил их к нам домой.

Также следует избегать внесения авансов подрядчику за закупку материалов. Нам гораздо выгоднее, когда подрядчик покупает материалы за свои деньги, а мы обязаны возместить затраты в короткий срок после их доставки к себе домой. К сожалению, мы не сможем избежать обязанности постоянно проверять, какие материалы и в каком количестве были использованы на самом деле.Однако, если нам не хватает времени или соответствующих знаний, мы можем рассмотреть возможность найма профессионала для этих действий (упомянутого выше суррогатного инвестора), который будет выполнять их от нашего имени. Хотя это предполагает необходимость выплаты такому лицу дополнительного вознаграждения, преимущества такого решения должны компенсировать нас.

5. Договор подряда на выполнение строительных работ: форма вознаграждения

Также в договоре строительного подряда следует четко указать, на каких условиях будет выплачиваться вознаграждение (частями, например, после завершения соответствующих этапов работ, или полностью до или после завершения работ). Шутить. 649(4) ГК, мы не можем отказать в выплате вознаграждения несмотря на невыполнение строительных работ, если подрядчик был готов их выполнить, но по нашим причинам потерпел препятствие. Однако в таком случае мы можем вычесть то, что подрядчик сэкономил из-за невыполнения строительных работ.

РЕКОМЕНДАЦИЯ: Оплата строительных работ: единовременно или смета? Какие зарплаты?

В договоре подряда на выполнение строительно-монтажных работ должны быть регламентированы порядок определения размера вознаграждения и сроки его оплаты. Вознаграждение может быть установлено в виде расчетного вознаграждения или единовременного вознаграждения. Предполагаемое вознаграждение определяется исходя из запланированных работ и ожидаемых затрат. Такое вознаграждение может быть увеличено в результате изменения объема работ или изменения стоимости выполнения работ. Смета должна описывать каждую работу, ее объем и вознаграждение за единицу измерения и в целом (например, заливка пола - 2 злотых/1 м2 x 160 м2=320 злотых + НДС, штукатурка наружного фасада - 4,50 злотых x 1 м2). x 160 м2=720 злотых + НДС).

Единовременное вознаграждение определяется как сумма денег за выполнение оговоренной работы. Если мы примем решение о фиксированном вознаграждении, подрядчик, принимающий заказ, не сможет требовать увеличения вознаграждения, даже если размер или стоимость работ нельзя было предсказать на момент заключения договора.Разумеется, стороны могут договориться об ином в договоре, например, предусмотреть возможность изменения такого вознаграждения в определенных ситуациях. Тем не менее, в целом фиксированная ставка вознаграждения для нас гораздо безопаснее, чем расчетное вознаграждение.

Сроки выплаты вознаграждения могут быть установлены однократно после завершения всех работ или по частям после завершения отдельных этапов. В случае частичного расчета мы должны удерживать согласованную часть вознаграждения за данный этап (например, 10%) до завершения всей работы. Выплата вознаграждения должна зависеть от принятия работ данного этапа или в целом заказчиком без оговорок.

6. Гарантия оплаты строительных работ

Из ст. 649(1)-649(5) ГК, следует, что по требованию подрядчика мы обязаны предоставить ему гарантию оплаты выполненных работ в целях обеспечения своевременной выплаты оговоренного вознаграждения. . Эта гарантия предназначена для защиты подрядчика и последующих подрядчиков от уклонения инвестора от выплаты вознаграждения или несвоевременной оплаты (поскольку просрочка инвестором выплаты вознаграждения может привести к банкротству подрядчика или субподрядчиков).Право подрядчика или субподрядчика требовать гарантии платежа не может быть исключено или ограничено соглашением. Кроме того, если мы пожелаем отказаться от договора по этой причине, он будет недействителен (статья 649(2) Гражданского кодекса).

С другой стороны, если подрядчик не получит требуемую гарантию оплаты в течение установленного им срока (он не может быть короче 45 дней), он может отказаться от договора по нашей вине с вступлением в силу дата отзыва. Отсутствие необходимой гарантии оплаты является препятствием для выполнения строительных работ по причинам, связанным с инвестором.

7. Расторжение, расторжение или выход из договора на выполнение строительных работ

Мы можем включить в договор на строительство положение о том, что обе стороны могут расторгнуть договор по взаимному согласию. В этом случае мы должны согласовать с контрагентом способ взаиморасчетов. Кроме того, стороны могут также договориться о том, что каждая из них будет иметь право расторгнуть договор с надлежащим уведомлением.

Согласно положениям Гражданского кодекса, мы имеем право отказаться от договора в следующих случаях:

  • если подрядчик задерживает начало или завершение строительных работ до такой степени, что маловероятно, что он сможет завершить их в согласованный срок (статья 635 ГК)
  • если подрядчик по требованию продолжает выполнять работы ненадлежащим образом или вопреки договору (статья 636 § 1 Гражданского кодекса).

Поскольку договор на строительные работы регулируется положениями о договоре на конкретную работу, мы также можем отказаться от договора в соответствии со ст. 644 СС. Это положение гласит, что до тех пор, пока работа не будет завершена, мы можем отказаться от договора в любое время, заплатив согласованное вознаграждение подрядчику. Однако в этом случае мы можем вычесть то, что подрядчик сэкономил из-за невыполнения работ. В соответствии с этим положением мы имеем право отказаться от договора на строительные работы в любое время, даже без объяснения причин (напр.в случае утраты доверия к исполнителю).

Очень важно прописать все важные и выгодные договоренности в договоре с подрядчиком. Напомним, что договор на строительные работы – это так называемый договор на результат, а значит, договор на конкретные работы. Это означает, что если мы что-то упустим в договоре, то к упущенному объему будут применяться положения Гражданского кодекса о договоре на конкретную работу.

Если мы решим отказаться от договора на выполнение строительных работ из-за просрочки подрядчика, мы должны оценить, какую часть работы выполнил подрядчик, соответствует ли качество выполнения работ и является ли часть работы неудовлетворительной. выполненные работы могут быть использованы подрядчиком, которого мы недавно наняли. Мы также должны оценить, были ли работы выполнены в соответствии со сроками, согласованными в договоре. Если эти условия соблюдены, то мы можем выплатить оговоренное вознаграждение за данный этап работ, возможно, вычитая часть вознаграждения за договорную неустойку за невыполнение всей работы в срок. Мы также можем удержать часть вознаграждения в качестве компенсации при условии, что ущерб превышает предусмотренный договором штраф.Тем не менее, мы имеем полное право приостановить выплату любой части вознаграждения, если выполненная работа не имеет для нас реальной ценности, например, из-за ее дефекта, или если наем другого подрядчика приведет к необходимости платить более высокую цену, поскольку в результате чего мы понесем ущерб. В случае каких-либо сомнений мы можем договориться с подрядчиком или запросить экспертное заключение у эксперта, который разрешит сомнения. Если окажется, что договоренность с исполнителем невозможна, стоит запросить мнение опытного юриста, чтобы оценить шансы на успех в случае, если исполнитель решит добиваться выплаты вознаграждения в судебном порядке.

8. Ответственность сторон по договору подряда на выполнение строительных работ

И подрядчик, и инвестор несут основную договорную ответственность на общих условиях, то есть за ущерб, связанный с ненадлежащим исполнением договора, задержкой или неисполнением обязательств. Однако мы можем изменить правила ответственности в договоре, а также зарезервировать определенные договорные штрафы в качестве дополнительных элементов.

В первую очередь подрядчик несет ответственность за надлежащее выполнение строительных работ. Объем этой ответственности также распространяется на задержку подрядчика в начале или завершении работы до такой степени, что он не может завершить работу в срок, указанный в договоре. Тогда, как уже было сказано, мы имеем право - без установления дополнительного срока - отказаться от договора до истечения срока выполнения данной работы.

Подрядчик также несет ответственность за выполнение строительных работ с дефектами или вопреки договору. В этом случае мы имеем право потребовать от подрядчика изменить способ исполнения и установить для этого соответствующий срок. После истечения установленного нами срока мы можем отказаться от договора или поручить улучшение или дальнейшее выполнение работы другому исполнителю.

Ответственность подрядчика также распространяется на своевременное выполнение работ. Если подрядчик задерживает исполнение договора, мы можем установить ему соответствующий срок с информацией о том, что в случае его неэффективного истечения, мы откажемся от договора.

Кроме того, подрядчик несет ответственность за недостатки в выполнении строительных работ. Если выполненные работы имеют дефекты, мы можем потребовать их своевременного устранения. Если дефекты не могут быть устранены или если обстоятельства дела показывают, что подрядчик не сможет их своевременно устранить, мы можем отказаться от договора. Мы имеем право отказаться от договора на выполнение строительных работ, если обнаруженные дефекты существенны. В случае незначительных дефектов мы можем только потребовать уменьшения вознаграждения за услугу.

9. Даты

В договоре на строительные работы мы также должны указать все соответствующие сроки, связанные с выполнением услуги, т.е.:

дата сдачи объекта, дата начала работ подрядчиком, дата окончания работ подрядчиком, дата окончательной приемки работ, дата устранения выявленных при приемке дефектов, если таковые имеются, дата выплаты вознаграждения.

10. Контракт на выполнение строительных работ: договорные штрафы

Зарезервировано в договоре на выполнение строительных работ, т.н. договорные неустойки являются своего рода компенсацией за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Сущность договорной неустойки состоит в обязательстве уплатить определенную денежную сумму в случае, указанном в договоре, например невыполнения работы в оговоренный срок. На практике штраф обычно устанавливается в определенной денежной сумме или в согласованном проценте от вознаграждения (например, 1%) за каждый день просрочки.

В рамках договора подряда на выполнение строительных работ целесообразно установить, в частности, договорные неустойки за несоблюдение сроков выполнения отдельных этапов работ и за неустранение выявленных при приемке дефектов в оговоренные сроки. сроки выполнения. Также стоит добавить в договор, что если договорной штраф не покрывает понесенный нами ущерб, мы будем иметь право на дополнительную компенсацию.

Договор подряда: срок исковой давности по искам

Претензии, вытекающие из договора на выполнение строительных работ, истекают через 2 года со дня сдачи работ. Однако, если работа не сдана, началом срока исковой давности по этим требованиям считается день, в который согласно договору она должна быть сдана.

В случае, если выполнение или исправление работы поручается иному лицу, чем подрядчик, срок сдачи работы переносится. Поэтому в данном случае предполагается, что течение исковой давности по требованиям о возмещении расходов на исправление произведения начинается не по общему правилу, а со дня сдачи исправленного произведения, а если произведение не было переданы - с даты, которую мы установили для их исполнения.

Согласно ст. 642 ГК РФ, если нами не включены иные положения в договор подряда на выполнение строительных работ, вознаграждение подрядчика становится подлежащим выплате по окончании работ. На практике часто бывает так, что стороны договариваются о дате оплаты за определенный период времени после выполнения работ. Зачастую бремя финансирования работы инвестором является условием ее выполнения. В этой ситуации возникает вопрос, применяется ли в случае установления срока вознаграждения срок, превышающий 2 года со дня сдачи работы, общее правило относительно срока исковой давности.Трудно предположить, что срок исковой давности по иску может быть истек еще до того, как он станет подлежащим оплате. Поэтому в таком случае следует считать, что срок исковой давности следует исчислять не с момента сдачи произведения, а со дня, когда требование о выплате вознаграждения становится подлежащим исполнению.

Правовая основа:

  • Закон от 23 апреля 1964 г. Гражданский кодекс (сводный текст: СЗ 2020 г., поз. 1740, с изменениями),
  • Закон от 7 июля 1994 г. Закон о строительстве (сводный текст: ЗЗ 2020 г., поз. 1333, с изменениями).

ПРОВЕРЬТЕ: шаблоны и формы для скачивания

  • Разрешение на строительство: образец заявления
  • Уведомление о строительстве: шаблон заявления
  • Уведомление о строительных работах
  • Запрос на расширение здания
  • Применение надстройки - приспособление чердака
  • Уведомление о начале строительных работ
  • Протокол: передача строительной площадки
  • Заявка на решение о зонировании
  • Образец извещения об окончании строительных работ
  • Разрешение на использование строительного объекта
  • Изменение разрешения на строительство дома. Заявка и процедура
  • Разрешение на снос
  • Отчетность о покупке недвижимости: форма ИН-1
  • Передача строительства или иное уведомление о строительстве
  • Передача разрешения на строительство
  • Возможность подключения к водопроводу и канализации: заявка
  • Как получить временное подключение к электросети

Категория:

Дом эксплуатации