Регистрационный номер участка может измениться в результате раздела имущества. Если это происходит во время подготовки или строительства, инвестор должен предпринять определенные шаги для легального продолжения строительства.

Регистрационный номер участка обозначается натуральным числом, например, 1,2,3 и т. д. Каждый участок в пределах данной учетной зоны имеет свой уникальный номер. Регистрационный номер участка может измениться в результате раздела имущества. Мы объясняем, что делать, когда это происходит.

Позиция административных органов относительно влияния изменения нумерации участков на проект строительства противоречива.На практике в этом отношении возникает много сомнений, особенно когда такое изменение происходит между выдачей отдельных административных решений: природоохранного, зонального, разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. Возникает вопрос, остается ли данное решение в силе в отношении вновь образованных земельных участков или необходимо ходатайствовать о его изменении или получить новое решение? Или достаточно подать заявку на изменение первоначального решения?

Регистрационный номер земельного участка и природоохранное решение

В природоохранном решении нет обязанности указывать назначение земельных участков. Анализ воздействия на окружающую среду проводится в отношении строго определенной территории. Объем инвестиций вытекает из множества различных документов, представленных инвестором, например, из кадастровой карты, из карты с указанием области воздействия инвестиций, из информационного листа проекта или из самого отчета о воздействии на окружающую среду.На этом основании орган определяет вид и место реализации проекта.

Следует исходить из того, что инвестор должен повторно провести оценку воздействия на окружающую среду и получить новое экологическое решение только в случае существенного изменения масштабов проекта, его местоположения или характеристик (заявка на разрешение на строительство будет изменено в связи с требованиями, изложенными в решении о состоянии окружающей среды). Простое изменение номеров регистрационных участков до или после выдачи природоохранного решения не влечет за собой необходимости получения инвестором нового природоохранного решения или внесения в него изменений.

Регистрационный номер участка и решение о зонировании

Из ст. 61 Закона о территориальном планировании и застройке, следует, что решение об условиях застройки выдается не на конкретный земельный участок, а на конкретную территорию, которая может охватывать несколько земельных участков.С другой стороны, в заявлении о принятии этого решения должны быть указаны границы «территории», на которую распространяется заявление, представленные на копии мастер-карты или, при ее отсутствии, на копии кадастровой карты (статья 52( 2)(1) в сочетании со статьей 64(2) части 1). Орган, выдавший решение, обязан указать только линии, разделяющие инвестиционную территорию, что не всегда совпадает с границами земельного участка. Как правило, это границы участка, но также возможно указание условий застройки части участка, отделенной демаркационными линиями, без предопределения конкретного места застройки (Постановление Высшего административного суда от 18 июля 2019 г., справочный номер II ОСК 1881/18).

Даже если решение о зонировании было выдано в отношении участка до раздела (т.е. уже не существующего), нельзя считать, что разделяемого участка не существовало на момент вынесения решения. Территория, являющаяся объектом инвестиционно-градостроительного анализа, дополнительно отмечается в графическом приложении к решению.

К сожалению, в таком случае до выдачи разрешения на строительство архитектурно-строительный орган может предъявить инвестору одно из следующих требований:

  • получение нового решения о зонировании с указанием текущих регистрационных номеров участков;
  • изменение решения о зонировании в соответствии со ст. 155 АПК РФ;
  • документация о том, что имущество, созданное в результате раздела, является тем же, в отношении которого было выдано решение о зонировании, путем представления решения о разделе и списка земельных изменений. В этом случае инвестор должен попросить проектировщика четко указать в строительном проекте, какие участки были разделены, и указать их старый и новый номер вместе с площадью.

Однако правила не требуют, чтобы разрешение на строительство выдавалось для участка, отмеченного одинаково в решении о зонировании и в заявке на получение разрешения на строительство.Если параметры инвестиции и ее объем не меняются, то сам раздел недвижимости не должен влиять на обоснованность и обоснованность решения об условиях застройки. Поэтому в такой ситуации власти не должны требовать от инвестора изменения или получения нового решения.

Смена регистрационного номера участка и разрешения на строительство

Согласно ст. 32 сек. 4 Закона о строительстве, разрешение на строительство может быть выдано только тем, кто, среди прочего, представлено:

  • применение в данном случае в период действия решения об условиях застройки и освоения земельного участка и
  • декларация под страхом уголовной ответственности на право распоряжения имуществом для целей строительства.

Строительный проект должен включать в себя план застройки участка или территории, составленный на актуальной карте, в том числе определение границ участка или территории. В заявлении на получение разрешения на строительство инвестор указывает номера зарегистрированных участков.

Важно помнить о включении текущего назначения объекта в декларацию об отчуждении объекта для целей строительства после раздела учетных участков. Как подчеркивает Высший административный суд в решении от 9 марта 2016 г. (исх. № II ОСК 1837/15), право распоряжения земельным участком для целей строительства не может быть презюмировано и должно относиться к конкретному недвижимому имуществу, являющемуся предметом производство. Неверное декларирование права на недвижимость может привести к выдаче разрешения на строительство с грубым нарушением закона.

Из закона не ясно, будет ли решение об условиях застройки, выданное на большую площадь, достаточным для получения разрешения на строительство на меньшей ее части. Однако на практике это допускается.

Если геодезический раздел недвижимости произошел на более позднем этапе инвестиционного процесса, т.е. после выдачи разрешения на строительство, стоит проанализировать возможность передачи части разрешения (в отношении отдельного объект, который может функционировать независимо) в новый объект.Такое решение представляется разумным и находит одобрение в судебной практике. Например, Воеводский административный суд в Гливицах в своем решении от 24 июня 2010 г. (дело № II SA/Gl 73/10) указал, что, несмотря на раздел недвижимого имущества, нет необходимости изменять полученное разрешение на строительство, так как изменены только номера учетных участков. Также допускалась возможность передачи разрешения на строительство в части, касающейся отдельного и самостоятельно функционирующего здания на отдельном участке (в рассматриваемом случае разрешение касалось строительства двух односемейных домов на одном участке, который тогда разделен на два участка).

Регистрационный номер участка и разрешение на ввод в эксплуатацию

В разрешении на ввод в эксплуатацию определение недвижимости не имеет значения. Это связано с тем, что цели этого разрешения отличаются от ранее полученных административных решений (оно не используется для определения местоположения данной инвестиции). Через разрешение на ввод в эксплуатацию власти подтверждают, что строительство ведется в соответствии с договоренностями и условиями, изложенными в разрешении на строительство, и что объект можно безопасно использовать.

Если после выдачи разрешения на строительство объем или параметры инвестиции не изменились, а изменились только номера зарегистрированных участков, то инвестору достаточно приложить документы, подтверждающие данный раздел заявление о разрешении на проживание. Кроме того, в заявлении о принятии решения стоит четко указать номера земельных участков до и после раздела. Это не должно влиять на эффективность, действительность или своевременность выданного разрешения на строительство.

Об изменении номера участка необходимо сообщить

Инвестор обязан постоянно информировать административный орган, осуществляющий инвестиционное производство, об изменениях, происходящих в результате раздела недвижимого имущества. Это стоит сделать до вынесения того или иного решения, чтобы избежать неприятностей на более позднем этапе инвестирования, связанных, например, с сомнением в его обоснованности.

Напоминаем, что административный орган связан содержанием заявки инвестора, в том числе в части уточнения предмета, параметров и особенностей планируемых инвестиций.Это означает, что если в ходе разбирательства орган примет решение о невозможности вынесения решения по указанному в заявлении недвижимому имуществу (в связи с тем, что данный земельный участок более не существует в результате раздела), орган, вероятно, будет требовать, чтобы инвестор вносит изменения в заявку. Если инвестор не внес соответствующие изменения, орган вправе отказать в выдаче административного решения. Как подчеркивает Провинциальный административный суд в своем решении от 11 февраля 2016 г. (исх. IV SA/Po 498/15), орган государственного управления не правомочен сам определять условия развития способом, существенно отличающимся от содержания заявление, поскольку оно связано требованием стороны, инициирующей разбирательство.

Бывает, однако, что инвестор не информирует орган о разделе имущества, а орган не вызывает его для оформления заявления и выносит решение в отношении уже несуществующего рекордного участка формально. Тогда возникает вопрос, должен ли инвестор исправить такую ситуацию и как это можно сделать?

Когда административное решение может быть изменено

Если неправильный номер регистрационного участка был указан только в заключении административного решения, а остальные элементы решения, идентифицирующие недвижимое имущество, были указаны правильно (например, площадь или участок), инвестор может обратиться в орган для исправления - положениями - так называемой очевидной канцелярской ошибки.

В свою очередь, указание неверного регистрационного номера земельного участка в содержании административного решения уже касается существенного предмета решения, а значит, не может считаться явной ошибкой или опечаткой и исправляться решением. В качестве примера можно привести ситуацию, когда орган вынес решение по заявлению инвестора, в котором он неправильно указал место вложения, указав старый номер участка.

На практике, однако, случается, что некоторые органы выносят решения об исправлении явной технической ошибки в поле регистрационного номера (изменение его на номер после раздела имущества).Это не является общепринятой практикой, и существует высокий риск того, что решение об исправлении будет поставлено под сомнение в будущем, например, покупателем недвижимости, банком, финансирующим инвестиции, или соседом, ведущим конкурирующий бизнес.

Изменение регистрационного номера посылки - когда можно изменить решение

Если в решении о зонировании указаны старые номера участков предварительного раздела, и инвестор намерен получить разрешение на строительство на его основании, староста может потребовать от инвестора изменить или получить новое решение. В такой ситуации представляется неплохим решением сразу указать в заявлении о выдаче разрешения на строительство, что участки, образовавшиеся в результате раздела, остаются той же площадью, на которую выдано решение о зонировании, и приложить к такому заявлению решение о разделе и перечень земельных изменений. К сожалению, для некоторых контор иногда бывает недостаточно.

В такой ситуации инвестору будет проще и быстрее подать заявление на изменение решения. В соответствии со ст. 155 кПа любое административное решение может быть изменено, если конкретные положения не исключают этого и это оправдано общественным интересом или законным интересом стороны. Поправка может касаться только вопросов, уже решенных решением, к которому испрашивается поправка. Поэтому условием допустимости применения данной нормы является так называемая тождественность административного дела (участвуют одни и те же лица, речь идет об одних и тех же правах и обязанностях сторон, фактический статус не изменяется по отношению к юридически существенные элементы, а правовой статус остается неизменным, т. е. правовые положения, на основании которых было принято решение, иными словами, орган может изменить окончательное решение только на основании собранных на данный момент доказательств.

Внесение изменений в административное решение, заключающееся в изменении номеров учетных участков (на номера, определенные после раздела), является, таким образом, допустимым при условии, что все выделенные участки остаются в собственности инвестора, а объем инвестиционный проект не изменится.Таким образом, сужение решения (например, по условиям застройки) до меньшей площади или увеличение площади инвестирования исключает изменение решения в соответствии со ст. 155 КоАП РФ, поскольку будут превышены границы административного дела и потребуется повторение всего градостроительного разбора.

По мнению некоторых органов, изменение места осуществления инвестиции (т.е. указание в решении новых земельных участков) - даже при неизменном ее объеме - выходит за пределы текущего административного дела, поскольку в этом случае меняются стороны разбирательства и объем анализа (например, необходимый при определении условий развития). Если контора отказывается изменить решение, инвестор должен подать заявку на новое.

Смена регистрационного номера земельного участка - когда нужно получить новое решение

Это окончательное решение, которое может быть достигнуто только в случае существенного изменения инвестиционного намерения.Инвестор будет вынужден получить новое решение, если изменения будут достаточно серьезными, чтобы создать новое предприятие. Например, это будет ситуация, когда в результате раздела недвижимости вложение должно быть осуществлено только на части участка, тогда как первоначальный замысел охватывал весь участок.

Также необходимо будет заново пройти всю процедуру выдачи административного решения в ситуации, когда в заявлении о выдаче разрешения на строительство допущена явная ошибка (например, неправильное определение объекта инвестирования со стороны с указанием неверного номера регистрационного участка, который не является ни старым номером участка до раздела, ни новым после раздела).

Изменился регистрационный номер участка - решение зависит от стадии инвестирования

Регламент позволяет инвестору использовать несколько инструментов для получения последующих управленческих решений относительно строительства в ситуации, когда изменились номера зарегистрированных участков, на которых оно осуществляется.Они различаются в зависимости от стадии инвестирования, после или до которой произошел раздел имущества. Также важно, не изменятся ли параметры и объем самого решения в связи с разделом.

В некоторых случаях достаточно представить решение о разделе и перечень земельных изменений. Инвестор может дополнительно подтвердить правильность такой процедуры, подав запрос на разъяснение сомнений в интерпретации. Однако в более сложных ситуациях административные органы могут потребовать изменения административного решения или получить новое, если недвижимое имущество было разделено после принятия решения о зонировании или произведенный раздел не был включен в это решение.

Категория:

Дом эксплуатации