Аукционы судебных приставов по недвижимости - кто может участвовать в аукционе, сколько стоит залог и стартовая цена? Как купить участок в исполнительном производстве, т.е. с аукциона.

Продажа недвижимости с аукциона может проходить:

  • в судебном производстве - проводимом судебным исполнителем, т.е. судебным приставом, или
  • в административном производстве - проводимое органом административного исполнительного производства, т.е. налоговым приставом-исполнителем. Эта возможность существует с 2011 года

Возможна ситуация, когда административный исполнительный орган берет на себя судебное правоприменение и наоборот. В случае так называемого При стечении исполнительного производства оно принимается к исполнению органом, ранее инициировавшим производство. Однако наиболее распространенным и известным является обращение взыскания на недвижимое имущество, осуществляемое судебными приставами.

Аукционы судебных приставов по недвижимости - откуда мы о них узнаем

Судебные приставы обязаны разместить объявление об аукционе на сайте Национального совета судебных приставов, во вкладке Аукционы судебных приставов. Кроме того, такая информация размещается на досках объявлений городских или общинных управлений и компетентных судов (в районе которых находится выставленное на торги имущество). Они также часто размещаются на сайтах этих учреждений.

Казначейские судебные приставы размещают объявления о судебных аукционах недвижимости в штаб-квартире налоговой инспекции и в офисе компетентной единицы местного самоуправления, а если ее стоимость оценивается более чем в 83 600 злотых - они также размещают их в популярный журнал в данном городе.

Аукционы по недвижимости как это выглядит

Исполнение недвижимого имущества осуществляется судебными приставами-исполнителями на основании положений ГПК: в обычном или упрощенном порядке. Упрощенный порядок исполнительного производства означает менее формализованное производство и не требует участия суда, а значит, в конечном итоге более быстрое удовлетворение требований кредитора.

Судебный пристав-исполнитель обязан провести торги недвижимым имуществом в упрощенном порядке, если это незастроенное недвижимое имущество или на нем находится строящееся жилое или коммерческое здание (на момент подачи заявления о возбуждении правоприменения, уведомление о завершении строительства еще не было сделано или нет с заявлением о разрешении на ввод в эксплуатацию по смыслу закона о строительстве). Характер имущества (застроенный или незастроенный) проверяется судебным приставом по центральной базе данных земельно-ипотечных реестров и на этом основании квалифицирует режим исполнительного производства.

Если в ходе описания и оценки имущества выяснится, что оно не соответствует условиям продажи в упрощенном порядке, судебный пристав-исполнитель обратится в компетентный суд с просьбой назначить дату проведения аукциона в отношении имущества по упрощенной процедуре. обычная процедура.Это может произойти, когда здание не значилось в земельно-ипотечной книге, а после осмотра выясняется, что оно находится на участке и в документах указано, что оно введено в эксплуатацию.

В обычном режиме должны быть проведены торги застроенной недвижимостью (со зданиями, введенными в эксплуатацию в соответствии с положениями строительного законодательства), жилыми и коммерческими помещениями, а также фермерскими хозяйствами. Тем не менее, это не будет нарушением, если незастроенная недвижимость будет продана таким образом. Это происходит во многих судах, где судебные приставы отказывают в проведении упрощенных торгов, а надзирающий суд соглашается на это. Однако эти разбирательства являются более длительными и могут работать в ущерб кредиторам, которые в соответствии с текущим правовым статусом имеют очень ограниченное право предъявлять свои требования.

Наложение ареста на недвижимость судебным приставом и подготовка к упрощенным торгам

После наложения ареста на имущество и внесения предупреждения в соответствующий земельно-ипотечный реестр, который ведется в отношении имущества, подлежащего обращению, судебный пристав-исполнитель требует от должника уплаты долга без установления срока для этого ( кроме обычного режима).Также он сразу приступает к описанию и оценке имущества на основании оценки, произведенной экспертом-оценщиком (внесенным в список судебных экспертов).

Если судебный пристав-исполнитель наложил арест на незастроенную землю, которая не обременена в пользу третьих лиц (например, пожизненной рентой, земельными или личными сервитутами, арендой или арендой), он может сначала предложить собственность для продажи из рук. Затем кредитор или должник может назначить покупателя. Стартовая цена этого имущества не может быть ниже оценочной стоимости. На использование этого режима продаж дается только один месяц с даты описания и оценки. После этого срока недвижимость может быть продана только на упрощенном аукционе, а если она будет продана с нарушением этого срока, ее покупка будет недействительна и суд откажет в присуждении права собственности.

Судебный пристав-исполнитель обязан публично сообщить о планируемых торгах недвижимым имуществом в порядке упрощенного исполнительного производства и уведомить об этом участников производства. В объявлении об аукционе судебный пристав-исполнитель сообщает следующую информацию:

  • дата, время и место проведения торгов имуществом;
  • сумма запрашиваемой цены;
  • условия аукциона - кто может быть участником торгов, до какого числа и в каком размере должен оплатить залог.

Также необходимо указать предмет аукциона, т.е. указать данные о недвижимом имуществе: местонахождение, площадь и номер поземельной и ипотечной книги. Кроме того, в объявлении упоминается, что права третьих лиц не будут препятствием для проведения аукциона и выигрыша для покупателя без оговорок, если эти лица не представят до начала аукциона доказательства того, что ими подан исполнительный лист. действие.

Внимание! Неверные указания в объявлении могут привести к недействительности аукциона и, как следствие, к отказу в предоставлении права собственности на имущество (к сожалению, это влечет за собой утрату залога). Однако судебные приставы - профессионалы, и уведомление редко бывает неверным.

Лицо, желающее принять участие в аукционе недвижимости у судебного пристава, должно внести залог не менее чем за 24 часа до аукциона, и несоблюдение этого срока влечет за собой отказ в участии.

Упрощенный судебный аукцион недвижимости - запрашиваемая цена и залог

Торги недвижимостью в порядке упрощенного исполнительного производства осуществляет судебный пристав-исполнитель в своем кабинете. Сначала он открывает торги и сообщает детали имущества, которое будет продано путем исполнения.

Затем указывается цена колла (в 1-м сроке это ¾ оценочной стоимости) и сумма залога заявки (это 1/10 оценочной суммы). Гарантия предложения, также известная как гарантия, не производится, если сумма оценки ниже 5000 злотых. Оно не может быть предъявлено кредитором, если его требование имеет стоимость не ниже суммы залога, а если требование меньше залога - оно может быть уменьшено для него.

Кто может делать ставки у судебного пристава

Судебный пристав-исполнитель также проверяет данные участников торгов и правильность уплаченного ими залога, и собирает от них декларации, соответствуют ли они условиям торгов.

Стоит знать, что вы не можете участвовать в судебных торгах недвижимости:

  • должник,
  • судебный пристав,
  • их супруги,
  • дети, родители, братья и сестры,
  • лица, присутствующие на аукционе в официальном качестве
  • или участник, не выполнивший условия предыдущего аукциона.

Участник торгов может быть представлен доверенным лицом, но доверенность должна быть оформлена в виде нотариального акта (это обязательно при сделках с недвижимостью), в котором будут указаны точные данные выдающей доверенности , доверенность и подробное описание имущества, которое он имеет право приобрести, а также дату проведения аукциона. Только доверенность, выданная адвокату или юрисконсульту, не обязательно должна быть в этой форме.Для проведения аукциона недвижимости у судебных приставов достаточно появления хотя бы одного участника торгов.

Каждый из участников торгов может предложить цену выше, чем предложение другого участника торгов, но разница не может быть менее 1% от начальной цены, округленной до полных злотых (например, когда начальная цена составляет 10 000 злотых и один участник торгов предлагает 12 000 злотых, второй может превзойти цену как минимум на 100 злотых). Недвижимость на аукционе не может быть продана ниже запрашиваемой цены.

Аукцион недвижимости проводит и контролирует судебный пристав-исполнитель, он также обязан фиксировать его ход с помощью устройства, записывающего изображение и звук.

Завершением аукционной продажи является объявление приставом предложенной цены (в первый раз, во второй раз и в третий раз). После трехкратного объявления покупной цены продажа имущества осуществляется, и другие участники торгов больше не могут предлагать более высокую цену. Суммы внесенного депозита возвращаются им.Условием приобретения недвижимого имущества на торгах приставов «победителем» является уплата оставшейся покупной цены (цена, предложенная в ходе торгов за вычетом залога ставки) и - что важно в упрощенном режиме - она должна быть произведена в день аукциона или не позднее следующего дня. Несоблюдение этого срока означает утрату залога и запрет на участие в следующих торгах данного имущества. В этом случае недвижимость «возвращается» на повторный аукцион.

В связи с тем, что торги недвижимостью у пристава в упрощенном порядке должны быть быстрой и эффективной процедурой, подать жалобу на действия судебного пристава во время торгов могут только должник и кредитор. Претенденты не имеют этого права. При отсутствии жалоб судебный пристав-исполнитель, рассматривающий жалобу, выносит решение, подтверждающее продажу имущества, с указанием сведений об имуществе, окончательной покупной цены и сведений о покупателе. Такое окончательное решение является окончательным, а значит, обжалованию не подлежит.

После того, как покупатель заплатил покупную цену, судебный пристав-исполнитель передает файлы в компетентный районный суд.Если суд (в исполнительном производстве под судом понимается и судья, и судебный пристав) не находит нарушений в производстве по делу, он выносит решение о присуждении права собственности на недвижимое имущество, которое, помимо реквизитов недвижимости и покупателя, содержит заявление о том, что покупная цена уплачена в полном объеме. Отсутствие такого заявления является недостатком и не влечет за собой приобретения права собственности на имущество.

Может случиться так, что никто не захочет покупать недвижимость на аукционе в первый день и по указанной цене покупки. Затем проходит второй аукцион недвижимости, правда, уже со сниженной ценой. Это половина оценочной стоимости имущества (ниже, чем в обычном режиме). Однако судебный пристав-исполнитель не может назначить 2-й день торгов, если кредитор не представит явного требования на этот счет в течение 2 недель с даты уведомления его об отсутствии продажи имущества в 1-й день.

Судебный аукцион недвижимости в обычном режиме

После наложения ареста на имущество судебный пристав-исполнитель призывает должника оплатить долг с двухнедельным сроком.Только по его истечении судебный пристав-исполнитель может приступить к составлению описания и сметы. После того, как описание и смета станут окончательными (срок обжалования 2 недели), судебный пристав-исполнитель может обратиться в суд с заявлением о назначении даты первого аукциона.

Внимание! Согласно ст. 9521 § 5 ГПК не проводится аукцион жилого помещения или земельного участка, застроенного жилым домом, служащего для удовлетворения жилищных потребностей должника, в период пандемии и 90 дней после ее окончания. Поэтому суд откажет в назначении даты проведения такого конкурса. Исключением являются ситуации, когда кредитор подал заявление об исполнении до вступления в силу вышеуказанных положений.

Судебный пристав-исполнитель обязан - как и в упрощенном режиме - известить участников процесса о дате проведения торгов недвижимостью и разместить соответствующее объявление. Аукцион недвижимости проводится в здании суда под надзором судьи или судебного референдара.Его ход фиксируется с помощью устройства записи изображения и звука.

Условия торгов (сумма залога, дата платежа) и правила повышения цены такие же, как и в упрощенном режиме. При отсутствии желающих приобрести имущество на первом аукционе проводится второй аукцион. В обычном порядке он также должен быть назначен по прямому требованию кредитора. Во второй день аукциона недвижимости стартовая цена составляет 2/3 от оценочной суммы, поэтому она выше, чем в упрощенном порядке.

Жалобы на действия судебного пристава-исполнителя в ходе торгов недвижимым имуществом до момента закрытия торгов сообщаются в устной форме судье или судебному референдуму, осуществляющему надзор за торгами, который незамедлительно разрешает их. Жалоба открыта для более широкого круга правомочных лиц: кредитора, должника и участников торгов. В судебной практике это часто является полем для злоупотреблений. Есть люди, которые вносят залог перед торгами за недвижимость, в которой они не собираются участвовать, и вынуждают других участников торгов делать это.компенсация, т.е. определенная сумма, на которую не будут поднимать цену на недвижимость в зале суда. Когда лица, заинтересованные в покупке недвижимости, не соглашаются на такую сделку, они завышают покупную цену во время аукциона или подают жалобы на его ход, чтобы воспрепятствовать этому. Такое поведение, безусловно, является преступлением, и о нем следует сообщить в полицию, желательно сразу после получения такого «предложения».

После аукциона имущества судебный пристав-исполнитель объявляет, кто приобрел имущество, и суд определяет, правильно ли проведен аукцион. При соблюдении всех условий выдает решение об одобрении с указанием данных недвижимости, покупателя и покупной цены. Он также инструктирует присутствующих на торгах о средствах защиты, доступных участникам исполнительного производства (должнику, кредитору и участникам торгов).

Суд может отложить подтверждение в случае, если подана жалоба на действия в ходе торгов недвижимостью, и ее немедленное признание невозможно.Практика, часто используемая должниками, заключается в срыве исполнительного производства и недопущении продажи недвижимости с торгов любой ценой. Если суд полагает, что поданные жалобы служат лишь продлению исполнительного производства и оснований для отмены аукциона нет, он его проводит, и только решение о его приколе выносится позже, после вступления в законную силу решений по жалобам. Это означает, что недвижимость продается, и откладывается только передача права собственности.

После того, как решение о прибивании гвоздей станет окончательным, судебный пристав-исполнитель призывает покупателя внести оставшуюся сумму покупки на депозитный счет министра юстиции. Срок уплаты цены может быть продлен до одного месяца после подачи заявления судебному приставу с обоснованием обстоятельств (например, необходимость выполнения кредитных формальностей).

Аукцион административного имущества

В административном производстве взыскание недвижимости похоже на судебное исполнение. Номенклатура другая: кредитор правомочен, а должник - обязан. Аукцион недвижимости проводится в соответствии с положениями Закона об исполнительном производстве в сфере управления.

Срок проведения торгов недвижимостью в административном режиме может быть установлен только по истечении 30 дней с момента вручения описания и сметы должнику (т.е. дольше, чем в судебном порядке). Объявление об аукционе включает, среди прочего, оценочную стоимость имущества, начальную цену и сумму залога, которая здесь также составляет 1/10 от оценочной суммы. Характерно, что залог должен быть оплачен наличными или в виде заверенного чека, выданного исполнительным органом.

Проведение торга недвижимостью судебным приставом проводится публично, в присутствии и под наблюдением руководителя организационного подразделения налоговой инспекции, осуществляющего административное правоприменение, - именуемого налоговым судебным приставом. Им управляет сборщик налогов. Сначала он созывает аукцион, объявляет детали продаваемого имущества и инструктирует участников об их правах и обязанностях, а также о порядке действий. Также в этом виде исполнения предусмотрена однопроцентная надбавка к цене, и покупка имущества вступает в силу после трех объявлений покупной цены, предложенной участником торгов.Круг лиц, которые не могут участвовать в торгах перед налоговым приставом, аналогичен кругу лиц, участвующих в судебном разбирательстве.

Если требование правомочного лица (кредитора) вместе с процентами за несвоевременную его уплату и исполнительскими расходами оплачено до закрытия аукциона, налоговый инспектор закрывает его, а судебный пристав-исполнитель отменяет арест недвижимость. Такая возможность не предусмотрена нормами ГПК.

Еще одним отличием является возможность завладения недвижимостью после первой даты аукциона, если желающих ее купить не нашлось. Это может сделать совладелец имущества, не являющийся личным должником, за цену не ниже ¾ оценочной стоимости имущества.

В случае отсутствия заявлений о приеме имущества в собственность орган исполнительной власти назначает дату второго аукциона, стартовая цена которого составляет 70% от оценочной стоимости имущества. В случае повторения ситуации назначается третий аукцион, на котором стартовая цена составляет 65% от оценочной стоимости имущества.

Несостоявшийся аукцион недвижимости

Если на третьем аукционе ни один из кредиторов не вступил в право собственности на имущество и не нашлось желающих его купить - арест имущества снимается. Новое обращение взыскания на то же имущество может быть обращено не ранее чем через 12 месяцев со дня отмены ареста имущества (в случае обращения взыскания в судебном порядке - по истечении 6 месяцев).

Когда имущество будет продано, налоговый пристав издаст приказ о прибивании гвоздей в пользу того, кто предложит самую высокую цену. Это решение оглашается сразу после закрытия аукциона, хотя, как и в случае судебного разбирательства, оно может быть отложено.

Покупатель, в отношении которого отложена выдача решения о прибивке, вправе ходатайствовать о назначении его администратором приобретаемого имущества (с правом взыскания за это вознаграждения). Условием, однако, является представление наличными - в дополнение к залогу - суммы не менее 1/5 покупной цены, если только покупатель не имеет права кредитовать свои требования на эту сумму против покупной цены.

Срок уплаты покупной цены (с вычетом залога, вносимого денежными средствами) составляет 14 дней с момента поступления требования о его уплате в залог органа исполнительной власти. По желанию покупателя он может быть продлен максимум до трех месяцев. В случае несвоевременной оплаты покупателем причитающейся суммы, действие решения прекращается, а уже уплаченная часть цены возвращается (аннулируется в судебном порядке и дополнительно выдается запрет на участие в следующем аукционе) .

Покупатель не может требовать отмены покупки или снижения цены из-за дефектов имущества или связанных с ним предметов.

Правовая основа:

  • Закон от 17 ноября 1964 г. Гражданско-процессуальный кодекс (т.е. Журнал законов от 2020 г., поз. 1575)
  • Закон от 17 июня 1966 г. об исполнительном производстве в сфере управления (т.е. Законодательный вестник 2020 г., поз. 1427)

Категория:

Строительство