Вознаграждение нотариуса – это вознаграждение, которое нотариус получает за оформление данного правового акта. Проверяем максимальные ставки вознаграждения нотариуса. Какие сборы связаны с покупкой недвижимости.

Принимая решение о покупке недвижимости, мы должны помнить, что расходы, которые мы несем, это не только цена участка, указанная в объявлении. Со сделкой по покупке недвижимости связан целый ряд необходимых комиссий, и, к сожалению, это не копейки. Некоторые из этих сборов являются фиксированными суммами, тогда как другие косвенно находятся под нашим контролем. Итак, давайте узнаем, за что и сколько мы будем платить при покупке недвижимости в 2020 году.? Какие нотариальные сборы?

Ставки нотариальных сборов

Рассчитывая свой бюджет при покупке недвижимости, стоит учитывать т.н. нотариальные расходы, которые включают в себя такие расходы, как нотариальные сборы, нотариальные копии или запись в земельном и ипотечном реестре. Также нужно помнить о налогах. В то время как, например, судебные пошлины имеют фиксированную стоимость, налоги зависят от цены участка, а вознаграждение зависит от нашей индивидуальной договоренности с нотариусом.

Вознаграждение нотариуса – это вознаграждение, которое нотариус получает за оформление данного правового акта. Максимальные ставки этого вознаграждения указаны в постановлении Министра юстиции от 28 июня 2004 г. о максимальных ставках нотариальных сборов (сводный текст, ЗВ за 2020 г., поз. 1473 с изменениями; далее - постановление).

Как рассчитать нотариальный сбор

Максимальные нотариальные сборы

значение свойства

максимальная стоимость нотариального сбора

до 3к PLN

100 злотых

более 3к до 10 тысяч злотых PLN

100 злотых + 3% от излишка свыше 3000 злотых PLN

более 10 тыс. до 30 тысяч злотых PLN

310 злотых + 2% от излишка свыше 10 000 злотых PLN

более 30 тыс. до 60 тысяч злотых PLN

710 злотых + 1% от излишка свыше 30 000 злотых PLN

более 60 тыс. до 1 млн злотых

1010 злотых + 0,4% от излишка свыше 60 000 злотых PLN

от 1 млн злотых до 2 млн злотых

4770 злотых + 0,2% от излишка свыше 1 млн злотых

более 2 млн злотых

6770 злотых + 0,25% от излишка свыше 2 000 000 злотых (но не более 10 000 злотых)

Помни! Ставки нотариального вознаграждения, указанные в таблице выше, являются максимальными, а это означает, что в зависимости от индивидуальных обстоятельств нотариус может установить для нас другую (например, более привлекательную) ставку. Кроме того, реальную сумму нотариального сбора мы получим только после прибавления к ней НДС.

Другие нотариальные сборы

Но это не конец расходов, которые мы понесем в нотариальной конторе. Другие нотариальные сборы:

  • Копия нотариального акта

Это копия оригинального документа, имеющая ту же юридическую силу и содержание, что и оригинал.При покупке недвижимости вам понадобится один экземпляр для нас и, в зависимости от ваших потребностей, еще один экземпляр (например, для банка). Стоимость копии нотариального акта определяется нотариусом индивидуально и рассчитывается за каждую страницу документа. Стоимость подготовки копии нотариального акта составляет от 6 до 20 злотых за страницу. К этой сумме необходимо добавить НДС;

  • Пошлина за внесение права собственности в земельно-ипотечный реестр

Это фиксированная плата, которая всегда составляет 200 злотых независимо от стоимости имущества;

  • Плата за регистрацию земельного и ипотечного реестра

Если приобретенное нами имущество еще не имеет земельно-ипотечного реестра, необходимо его установить для определения правового статуса объекта. Мы можем сделать это сами или у нотариуса. Судебная пошлина за земельный и ипотечный регистр составляет фиксированную сумму в размере 60 злотых;

  • Комиссия за внесение залога в земельно-ипотечный реестр

Если наше имущество обременено ипотекой, мы также должны внести эту информацию в земельный и ипотечный реестр. Это еще одна фиксированная плата в размере 200 злотых.

Мы оплачиваем все вышеперечисленные сборы нотариусу. Затем нотариус уведомляет суд об изменениях, и суд вносит запись в земельно-ипотечную книгу о новом владельце. Уплата налога по гражданско-правовым сделкам также является обязанностью нотариуса.

Дополнительные сборы при покупке недвижимости

К сожалению, нотариальные сборы не заканчиваются расходами, которые мы несем при покупке недвижимости. Если мы покупаем нашу недвижимость на вторичном рынке, мы также должны помнить о налоге на гражданско-правовые сделки по покупке недвижимости. Этот сбор составляет 2% от стоимости имущества и взимается нотариусом при подписании нотариального акта.

Если мы покупаем недвижимость с ипотекой, мы также платим дополнительный фиксированный сбор от налога на гражданско-правовые сделки за установление ипотеки, обеспечивающей существующую дебиторскую задолженность. Это 19 злотых или 0,1% от стоимости имущества, если это ипотека с ограниченным размером.

Следующий вопрос – возможное вознаграждение для агентства недвижимости. Если мы воспользовались услугами такой компании, то ко всем уже обговоренным расходам надо добавить комиссию бюро недвижимости. На практике обычно это сумма в размере 2-3% от суммы сделки.

В приведенной ниже таблице приведены основные расходы, которые мы понесем при покупке недвижимости за наличные в 2020 году

Комиссии за покупку недвижимости

Название вознагражденияКомиссия зависит от различных факторовФиксированная комиссия
Налог на гражданско-правовые сделки2% от значения графика
Нотариальный сбормаксимальная сумма: более 10 000 до 30 тысяч злотых PLN: 310 PLN + 2% на остаток свыше 10 000 PLN злотых; более 30 000 злотых до 60 тысяч злотых PLN: 710 PLN + 1% на остаток свыше 30 000 PLN злотых; более 60 000 злотых до 1000 тысяч злотых PLN: 1 010 PLN + 0,4% на остаток свыше 60 000 PLN PLN
НДС на нотариальные услуги23% нотариальный сбор
Копия нотариального акта6 злотых с каждой запущенной страницы
Агентство недвижимостихорошо. 3-5% от стоимости участка
НДС от агентства недвижимости23% от зарплаты агента по недвижимости
Судебный сбор за создание земельно-ипотечного реестра60 злотых
Судебный сбор за внесение в земельно-ипотечную книгу200 злотых
Судебный сбор за исключение ипотеки из земельно-ипотечного реестра100 злотых

Комиссия агентства недвижимости - какая комиссия?

Планируя покупку недвижимости, мы часто задаемся вопросом, воспользоваться ли услугами агентства недвижимости или заниматься этим лично и покупать напрямую у продавца (застройщика). В большинстве случаев решающим фактором оказывается комиссия, которую необходимо заплатить за посредничество агентства. Однако многие покупатели недвижимости понятия не имеют, кто, сколько и за что платит.

В практике польского рынка недвижимости мы можем встретить несколько способов расчета комиссии:

  • от продавца,
  • от покупателя
  • с обеих сторон транзакции одновременно.

Чаще всего комиссия брокера по недвижимости взимается в виде процента от суммы сделки. Гораздо реже это фиксированная сумма или комбинация фиксированной суммы и процента от сделки или переговоров.

Самое популярное решение - установить процентную комиссию от суммы транзакции, взимаемую одновременно с обеих сторон. Обычно это 2-3% с каждой стороны. В этом случае маклер по недвижимости заключает договор как с продавцом, так и с покупателем недвижимости. Однако следует помнить, что при таком решении брокер обязан представлять обе стороны, что по понятным причинам не всегда будет выгодно покупателю. Здесь возникает конкретный конфликт интересов и возникает закономерный вопрос, как можно договориться о наилучших возможных условиях сделки, поскольку интересы обеих сторон крайне разные.Ведь логично, что продавец хочет продать недвижимость по максимально высокой цене, а в интересах покупателя купить ее как можно дешевле. В этом случае честный посредник может только помочь сторонам прийти к соглашению на условиях, которые они обе принимают. Это не означает, что эти условия будут выгодны для обеих сторон.

В последнее время все более популярным решением становится вариант, когда агентство представляет только продавца. Разумеется, в этом случае вознаграждение агентству недвижимости покрывает продавец. Эти предложения обычно имеют слоган «0% комиссии с покупателя» или «Покупатель не платит комиссию».

Однако стоит знать, что этот вариант не обязательно должен быть самым дешевым для покупателя. В этом случае комиссия брокера (обычно составляющая около 5% от суммы сделки) полностью покрывается продавцом. Однако мало кто знает, что эта сумма потом скрывается в цене недвижимости, так что по факту она все равно начисляется покупателю.Кроме того, увольняясь с должности представителя агентства недвижимости, он должен отстаивать свои интересы во время переговоров.

На практике лучшей моделью сотрудничества для покупателя является вариант, при котором агентство представляет только его интересы. Хотя в этом случае именно покупатель должен платить комиссию брокера (обычно около 2-3% от цены сделки), необходимо помнить, что именно покупатель больше всего рискует на протяжении всей сделки по покупке недвижимости. Тратя сотни тысяч или даже миллионы злотых, он должен быть уверен, что цена адекватна приобретаемому имуществу и что он не приобретет вместе с имуществом, например, долги предыдущего владельца или нежелательных арендаторов. Ведь роль агента состоит в том, чтобы проверить юридический статус приобретаемой недвижимости, договориться о лучших условиях сделки для покупателя и обеспечить его интересы в предварительном соглашении.

Так что, принимая решение о таком решении, покупатель может быть уверен, что брокер представляет его на 100% и будет стремиться к максимально выгодным для него условиям сделки.Также стоит помнить, что расходы на представительство могут быть оговорены в договоре с данным агентством, а это значит, что покупатель и брокер могут договориться на оптимальных для обеих сторон условиях.

Комиссии при покупке недвижимости в кредит

Однако, если мы намерены брать кредит, мы должны учитывать увеличение конечной стоимости приобретения недвижимости. В этом случае у нас есть дополнительные сборы. Некоторые из них являются обязательными, другие зависят от политики конкретного банка или наших индивидуальных решений. Таким образом, это будут следующие сборы:

  • стоимость самого кредита, т.е. проценты и комиссия,
  • налог на гражданско-правовые сделки по установлению ипотеки в пользу банка, выдавшего кредит,
  • судебный сбор за внесение записи об ипотеке в земельно-ипотечный реестр,
  • банковские продукты (например, банковский счет, кредитная карта),
  • возможный отчет об оценке, т.е. оценка недвижимости (здесь цена варьируется в зависимости от финансового учреждения, но обычно не превышает 1000 злотых; чаще всего это гораздо более низкая цена),
  • возможные виды страхования (например, страхование жизни, промежуточное страхование, страхование недвижимости и/или страхование минимального первоначального взноса. Все ли они будут необходимы, зависит от требований данного банка, а также от того, будут ли, например, мы смогли накопить соответствующую сумму собственного вклада).

В таблице ниже показаны дополнительные комиссии, которые мы понесем, если приобретем недвижимость в кредит в 2020 году.

Перечень дополнительных комиссий при покупке недвижимости в кредит

Некоторые фиксированные сборы
Стоимость самого кредита, т.е. проценты и комиссияКомиссия зависит от суммы кредита
Налог на гражданско-правовые сделки по установлению ипотеки в пользу банка-кредитора0,1% от суммы обеспеченного залогом требования (в случае ипотечного кредита с ограничением)19 злотых
Судебный сбор за внесение ипотечного кредита в земельно-ипотечный реестр200 злотых

Дополнительные сборы, если таковые имеются

(в зависимости от политики банка и волеизъявления вкладчика-заемщика)
Банковские продукты (например, банковский счет, кредитная карта)Комиссия зависит от политики банка
ОценкаКомиссия зависит от политики банка (обычно не более 1000 злотых)
СтраховкаКомиссия зависит от политики банка

Комиссионные за покупку-продажу: должен ли покупатель всегда платить?

Положения закона от 14 февраля 1991 г.Закон о нотариате (сводный текст, Журнал законов от 2020 г., поз. 1192, с изменениями; далее: Закон) четко не определяет, кто и в каком размере будет покрывать сборы, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества. Законодатель лишь указывает (но это не приказ), что нотариальные сборы должны быть разделены поровну между покупателем и продавцом. Согласно ст. 89 § 1 ЗПС, стороны нотариального действия несут солидарную ответственность за вознаграждение, причитающееся нотариусу. На практике предполагается, что покупатель оплачивает нотариальные расходы, но это не обязательно так.

Вопрос покрытия расходов может быть предметом переговоров между продавцом и покупателем, а значит, решать сторонам, кто за что платит. Хорошим решением может стать, например, разделение этих затрат пополам. В рамках переговоров также можно договориться с продавцом о том, что он будет платить налог или нотариальный сбор, нетто или брутто. Окончательное решение в этом вопросе зависит только от договоренностей между продавцом и покупателем.Если в договоре нет соглашения между сторонами относительно транзакционных издержек, все сборы покрываются покупателем.

Можно ли снизить стоимость покупки недвижимости?

Расходы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, конечно, могут быть соответственно уменьшены. Очевидно, что чем ниже цена участка, тем ниже стоимость его покупки.

По мнению многих покупателей, покупка участка напрямую у собственника (застройщика) без привлечения агентства недвижимости позволяет значительно сэкономить. К сожалению, на практике это не совсем так. Как было сказано выше, использование агентских услуг имеет много преимуществ для покупателя, а отказ от такого посредничества связан со значительным риском и, вопреки видимости, часто с увеличением конечных транзакционных издержек.

Вы также можете попробовать провести тщательное исследование рынка нотариальных услуг и выбрать нотариальную контору, которая предлагает свои услуги по более низким расценкам. Напомним, что суммы, указанные в регламенте, являются максимальными, а это значит, что нотариус не может требовать от нас большего, но нет никаких препятствий для того, чтобы договориться с ним о более низком гонораре.На практике на рынке можно найти предложения даже вдвое ниже максимальной ставки за оформление договора купли-продажи недвижимости.

Также стоит помнить, что итоговое вознаграждение нотариуса зависит от объема возложенных на него обязанностей. Поэтому, если мы возьмем на себя часть этих обязанностей, вознаграждение соответственно уменьшится. Разумеется, речь идет только о тех действиях, которые мы можем сделать сами, т.е. внесение права на недвижимое имущество и самой ипотеки в земельно-ипотечную книгу или подача заявления на создание земельно-ипотечной книги.

К сожалению, все остальные расходы, рассмотренные в статье, остались прежними.

Правовая основа:

  • Закон от 23 апреля 1964 г. Гражданский кодекс (сводный текст, СЗ 2019 г., поз. 1145, с изменениями);
  • Закон от 14 февраля 1991 г. Закон о нотариате (сводный текст, ЗЗ 2020 г., поз. 1192, с изменениями);
  • Распоряжение Министра юстиции от 28 июня 2004 г. о максимальных ставках нотариальных сборов (сводный текст, ЗВ за 2020 г., поз. 1473, с изменениями)

Категория:

Дом эксплуатации