Отчет об оценке – это особая форма оценки недвижимого имущества, подготовленная оценщиком имущества. Основа выборки является официальным документом.

Оценка является стандартным шагом в кредитной процедуре. Эксплуатационные расходы всегда покрывает клиент. В свою очередь, банки чаще всего указывают оценщика, с которым они сотрудничают. Безусловно, выбор такого человека гарантирует принятие нашего отчета банком, но специалисты подчеркивают, что стоит заказать отчет об оценке самостоятельно, а значит, найти оценщика, который проведет оценку имущества самостоятельно. Список допущенных оценщиков можно найти на сайте Ассоциации польских банков.Вы также можете просто спросить банк, где вы хотите подать заявку на кредит.

Почему стоит сделать собственную операцию? Если мы сами закажем исследование, оно будет принадлежать нам, а не банку. Это существенное преимущество, ведь если вы получите отрицательное решение по финансированию в одном банке, вам не придется заново платить за услугу в другом банке. Имея свой отчет об оценке, мы уже его покрываем, и даже если другой банк заказывает отчет об оценке, мы можем сравнить его со своим. Если он менее благоприятен, чем наш, у нас есть аргумент, чтобы поговорить с банком. Более того, если мы имеем в виду недвижимость, стоит заказать осмотр в самом начале. Для моего собственного спокойствия и чтобы убедиться, что он стоит того, что хочет за него продавец. Ведь последний - когда он заботится о продаже - может участвовать в расходах по подготовке отчета или хотя бы уменьшить цену имущества на его себестоимость.

Содержание

  1. Сколько стоит оценка
  2. Оценка того, когда стоит это делать
  3. Кто может подготовить оценку
  4. Расчетная формула кадра
  5. Подготовка оценки
  6. Отчет об оценке, оценка с точки зрения соблюдения законодательства
  7. Сколько действительна оценка - обновление отчета

Сколько стоит оценка

Так что стоит инвестировать в собственную операцию. Стоимость операции не высока с учетом потенциальной пользы. Это около 500-800 злотых. На цену оценки влияет месторасположение объекта и его специфика, выбор метода, ставки на местном рынке и т. д. Оценка действительна в течение одного года, если в объекте не произошли значительные изменения, например, его назначение в плане пространственного развития. Через год освидетельствование может быть продлено еще на год при условии, что оно подписано тем же оценщиком.

Оценка того, когда стоит это делать

Отчет об оценке может понадобиться в различных ситуациях, наиболее распространенными являются:

  • определение цены продажи/покупки недвижимости;
  • раздел имущества; определение стоимости имущества, дарение
  • обновление платы за бессрочное пользование;
  • компенсация истца от муниципалитета;
  • обращение взыскания на недвижимость;
  • залог;

Кто может подготовить оценку

Оценщик недвижимости – это лицо, наделенное полномочиями, предоставленными министром развития. Список оценщиков недвижимости в Польше можно найти в Центральном реестре оценщиков недвижимости, который ведет Министерство развития. Реестр находится в открытом доступе, и вы можете и даже должны проверить квалификацию того или иного оценщика. Деятельность в области оценки имущества лицами, не являющимися оценщиками имущества, запрещается и наказывается штрафом в размере до 50 000 злотых.зл.

Результатом работы оценщика будет отчет об оценке, который является не просто оценкой, а чем-то гораздо большим - имеет статус официального документа, что однозначно повышает его ранг. Лицо, подготовившее анкету и подписавшее ее, несет юридическую ответственность за предоставленную в ней информацию. В опросе их много - не только подробное описание и оценка квартиры, но и предполагаемая стоимость имущества в будущем или предполагаемое использование данного места с точки зрения пространственного управления коммуной.

Расчетная формула кадра

Отчет об оценке должен быть составлен в письменной форме, а его содержание должно соответствовать законодательству и профессиональным стандартам оценщиков имущества. Его содержание и форма должны быть едиными, независимо от места/региона, в котором он составлен, и независимо от оценщика имущества. Отчет об оценке содержит сведения, необходимые для проведения оценки недвижимого имущества оценщиком имущества, в том числе указание на правовое основание и условия осуществляемых действий, решения по существу, представление хода расчетов и конечного результата.

Отчет об оценке описывает, как оценивается имущество, в том числе:

  1. определение предмета и объема оценки;
  2. определение цели оценки имущества;
  3. формальная основа для оценки недвижимости и источники данных о недвижимости;
  4. определение дат, имеющих значение для определения стоимости имущества;
  5. описание состояния недвижимости;
  6. указание целевого назначения оцениваемого имущества;
  7. анализ и характеристика рынка недвижимости с точки зрения цели и метода оценки;
  8. указание вида определяемой величины, выбор подхода, метода и методики оценки;
  9. представление расчетов стоимости недвижимости и результатов оценки с обоснованием.

В отчете об оценке стоимость имущества выражена в полных злотых. Сумма стоимости имущества может быть округлена до ближайшей тысячи злотых, если это не искажает результат оценки.

Отчет об оценке также включает соответствующие пункты, указывающие на особые обстоятельства, касающиеся оценки недвижимости. К отчету об оценке должны быть приложены соответствующие документы, использованные при его подготовке.

Подготовка оценки

Оценщик имущества, который готовит отчет об оценке, подписывает его с указанием даты и печати оценщика имущества. Бывают ситуации, когда отчет об оценке готовили несколько оценщиков имущества. При этом отчет должен быть подписан всеми составившими его оценщиками, с проставлением дат и печатей. В этом случае ответственность за отдельные части отчета об оценке несут те оценщики, которые подготовили отдельные его части.

Провинциальный административный суд в Гданьске в решении от 12 мая 2010 г., исх. Акт II SA/Gd 44/10 гласил: «1. Поскольку административный орган несет ответственность за оценку содержания отчета об оценке, отчет об оценке должен быть подготовлен таким образом, чтобы можно было провести анализ логичности и правильности выводов об оценке с учетом подхода оценщика к оценке.2. Выводы отчета должны поддаваться проверке на основе содержания отчета, а любые используемые поправки и коэффициенты должны быть подробно объяснены.3. Отсутствие достаточного пояснения метода оценки не позволяет оценить доказательственную полезность отчета об оценке, и эксперту следует иметь в виду, что он готовит отчет для людей, которые профессионально не занимаются оценкой недвижимости, поэтому необходимо подробно объяснить, как эксперт пришел к выводам, содержащимся в отчете, поскольку это позволяет оценить правильность этих доказательств.4. При подготовке отчета об оценке оценщик должен опираться на поддающиеся проверке данные. При использовании договоров для определения цены, в случае возникновения у сторон сомнений в достоверности выводов, эксперт может указать источники принятых для исчисления договоренностей, в том числе номера и даты совершенных нотариальных актов.''

Отчет об оценке, оценка с точки зрения соблюдения законодательства

Возможно также, что для одного объекта подготовлено два и более отчета об оценке, между которыми имеются существенные расхождения.После этого можно оценить конкретное обследование с точки зрения его соответствия законодательству и профессиональным стандартам, а также полноты исследования. Отчет об оценке также может быть рассмотрен с точки зрения его пригодности для той цели, для которой он был подготовлен или будет использоваться. Такая оценка отчета производится профессиональными организациями оценщиков имущества в срок не более двух месяцев со дня заключения договора на проведение такой оценки. На практике это выглядит так: назначается оценочная группа, состоящая как минимум из двух оценщиков имущества. Оценщики, которые были бы исключены из участия в деле в соответствии с положениями Кодекса административного судопроизводства, не могут участвовать в оценке. Такие случаи будут иметь место, когда отчет об оценке будет «рассмотрен» по делу: - в котором оценщик является стороной или находится в таких правоотношениях с одной из сторон, что исход дела может повлиять на его права или обязанности; - его супруга и родственники и родственники до второй степени; - лицо, связанное с ним в силу усыновления, опеки или попечительства; - в котором он был свидетелем или экспертом либо был или является представителем одной из сторон, или в котором сторона представлена одним из лиц, перечисленных в пунктах 2 и 3;- в котором он участвовал в вынесении оспариваемого решения; - в связи с которым в отношении него возбуждено служебное расследование, дисциплинарное или уголовное дело; - в котором одна из сторон является вышестоящим по отношению к нему лицом; - в котором имеются обоснованные посылки, которые могут вызвать сомнения в его беспристрастности.

Если в отношении отчета об оценке дана отрицательная оценка, то отчет об оценке теряет свою юридическую силу со дня выдачи такой оценки, т.е. утрачивает характер заключения о стоимости имущества, а профессиональная организация оценщиков недвижимости публикует на своем сайте в течение 12 месяцев этот рейтинг.

Высший административный суд в Варшаве высказался в решении от 27 февраля 2008 г., исх. Акт II ОСК 103/07: «1. При определении стоимости имущества оценка правильности освидетельствования производится профессиональной организацией оценщиков имущества. Порядок, предусмотренный настоящим положением, касается только оценки правильности составления освидетельствования, и его результатом не может быть определение стоимости предмета оценки.2. Отчет об оценке, представляемый оценщиком, должен не только соответствовать формальным требованиям такого документа, изложенным в исполнительном регламенте об оценке недвижимого имущества и составлении отчета об оценке, но и основываться на достоверных данных об оцениваемом недвижимом имуществе. .’’

Тот же суд в решении от 8 февраля 2008 г., исх. Акт II OSK 2012/06 касался вопроса требований, которым должен соответствовать полноценный отчет об оценке. "1. Отчет об оценке должен соответствовать формальным требованиям, изложенным в Постановлении от 21 сентября 2004 г. об оценке недвижимого имущества и составлении отчета об оценке (Законодательный вестник № 207, поз. 2109 с изменениями), и основываться на правильных данных о оцениваемого недвижимого имущества, правильный выбор аналогичных объектов и правильное определение признаков, отличающих аналогичные объекты от оцениваемого имущества, и правильное определение поправочных коэффициентов.2. Основной вопрос о возможности определения платы, упомянутой в ст. 36 сек. 4 Закона о пространственном планировании и развитии, влияет ли изменение назначения недвижимого имущества в плане пространственного развития на изменение стоимости недвижимого имущества.3. Под сходными и сопоставимыми объектами понимаются объекты, юридический, физический и функциональный статус которых наиболее сходен между собой.В случае различий оценка, определяющая стоимость, подлежит соответствующим корректировкам, основанным на выявлении существенных различий, т.е. тех, которые могут повлиять на стоимость.4. Отчет об оценке, подготовленный оценщиком, является подтверждением стоимости имущества до принятия или изменения локального плана и стоимости оцениваемого имущества после принятия или изменения этого плана, а разница этих значений составляет основание для определения вознаграждения.5. Однако формулировка § 56 не означает, что перечисление способов оценки недвижимого имущества является исчерпывающим - каталог закрыт. Отчет об оценке должен содержать данные, необходимые для оценки его достоверности, и в то же время указывать обстоятельства, необходимые для оценки адекватности отчета обстоятельствам конкретного случая.''

Сколько действительна оценка - обновление отчета

Отчет об оценке может быть использован для целей, для которых он был подготовлен, в течение 12 месяцев с даты его подготовки, за исключением случаев, когда произошли изменения в правовых условиях или существенные изменения в таких факторах, как цель оценка, вид и расположение недвижимого имущества, назначение в плане местного плана территориального развития (при отсутствии местного плана территориального развития - изучение условий и направлений пространственного развития гмины или решение о землеустройстве и условиях застройки учитываются), состояние недвижимости и имеющиеся данные о ценах, доходах и характеристиках аналогичной недвижимости.Однако это не означает, что по истечении 12 месяцев с даты составления отчета об оценке необходимо подготовить новый. Вы можете подтвердить достоверность уже подготовленного отчета. Достоверность отчета об оценке должна быть подтверждена составившим его оценщиком путем проставления соответствующего пункта в отчете об оценке. Подтвердить действительность оценки может только оценщик, подготовивший отчет об оценке, им не может быть другое лицо или оценщик иного имущества.

Я также хотел бы отметить здесь, что по смыслу закона подтверждение действительности не является новым мнением и может иметь место только тогда, когда никакие факторы, относящиеся к системе отсчета, не изменились. Такое обновление опроса проводится для подтверждения того, что недвижимость имеет действительную и текущую стоимость - такую же, как и на дату составления опроса.

Воеводский административный суд в Варшаве в решении от 19 ноября 2010 г., исх. Закон I SA/Wa 192/10 постановил: «Оба положенияg.n., а также постановление от 21 сентября 2004 г. об оценке недвижимого имущества и составлении отчета об оценке (Вестник законов от 2004 г. № 207, поз. 2109) не дают оценщику имущества права готовить актуализацию оценки отчет. Такое исследование не является заключением оценщика недвижимости по смыслу ст. 156 сек. 1 у.г.н. и по смыслу § 55-58 вышеупомянутого регулирование или любая другая деятельность, указанная в ст. 173 п. 3а у.г.н. Согласно § 58 вышеупомянутого Правила, вы можете подтвердить отчет об оценке только оценщиком, который его подготовил. Это делается путем прикрепления к опросу пункта, в котором оценщик только заявляет, что опрос актуален. С другой стороны, корректировка стоимости оцениваемого имущества должна привести к подготовке нового отчета».

Воеводский административный суд во Вроцлаве в решении от 3 ноября 2011 г., исх. Закон II SA/Wr 658/11 занимает аналогичную позицию: «Как положения муниципального правительства, так и положения постановления от 21 сентября 2004 г.об оценке недвижимого имущества и составлении отчета об оценке (Вестник законов № 207, ст. 2109) не дают права оценщику имущества составлять приложение к отчету об оценке и, следовательно, его обновление. Это означает, что такое исследование не может являться заключением оценщика недвижимости по смыслу ст. 156 сек. 1 у.г.н., главным образом по той причине, что в рассматриваемом акте и постановлении не предусмотрено составление приложения к освидетельствованию путем корректировки определенной в нем стоимости недвижимого имущества."

Как мы видим, законодатель четко дал возможность только подтвердить обоснованность отчета об оценке, но не позволил актуализировать уже подготовленный отчет об оценке, сделав новое определение стоимости имущества. В случае каких-либо изменений потребуется новая оценка.

Подтверждая действительность отчета об оценке, его «срок действия» продлевается еще на 12 месяцев. Кроме того, в свете применимого законодательства допустимо повторное подтверждение достоверности отчета об оценке.

Правовые акты:

  • Закон от 21 августа 1997 года об управлении недвижимым имуществом (Законодательный вестник 2016. 2147 сводный текст с изменениями)
  • Закон от 27 марта 1997 г. о территориальном планировании и застройке (Законодательный вестник 2017.1073 сводный текст)
  • Закон от 14 июня 1960 г. Административно-процессуальный кодекс (Законодательный вестник 2016.23 от 01.01.2016, сводный текст с изменениями)
  • Постановление Совета Министров от 21 сентября 2004 г. об оценке недвижимого имущества и подготовке отчета об оценке (Законодательный вестник 2004.207.2109 от 22 сентября 2004 г., сводный текст, с изменениями)
  • Закон от 23 апреля 1964 г., Гражданский кодекс (Законодательный вестник 2017.459 сводный текст с поправками)
  • Закон от 17 ноября 1964 г. Гражданский процессуальный кодекс (Законодательный вестник 2016.1822 сводный текст с изменениями)

Категория:

Дом эксплуатации