Помогите развитию сайта, поделившись статьей с друзьями!

Закон о строительстве включает в себя принцип соблюдения законных интересов третьих лиц, который применяется при строительстве. Как его соблюдать, чтобы не подвергать себя обвинениям со стороны соседей и при этом не ограничивать свои права при строительстве?

Принцип соблюдения законных интересов третьих лиц важен в процессе оформления разрешения на строительство, так как его нарушение может привести к отказу в выдаче разрешения на строительство. Это также одно из основных орудий в борьбе за свои права для других участников судебного разбирательства. Именно на этом основании собственники соседних участков чаще всего обжалуют решение о выдаче инвестору разрешения на строительство.

Защита интересов третьих лиц в строительном праве

Согласно ст. 5 сек. 1 пункт 9 Закона о строительстве, строительная конструкция вместе с относящимся к ней строительным оборудованием должна с учетом предполагаемого срока использования быть спроектирована и построена в порядке, указанном в правилах, в том числе технических и строительных нормах, и в соответствии с с принципами технических знаний, обеспечивая, среди прочего, другие соблюдение законных интересов третьих лиц в зоне воздействия объекта, в том числе обеспечение доступа к дороге общего пользования.

Несмотря на то, что данное положение имеет такое важное практическое значение, законодатель сформулировал его крайне расплывчато и неточно. Во-первых, не разъяснено понятие законного интереса третьих лиц, оставлено лишь одно требование доступа к дороге общего пользования. Кроме того, в данном положении упоминается только этап строительства здания (этап проектирования и строительства), что может свидетельствовать о том, что у нас есть обязательства уважать интересы третьих лиц только на этом этапе процесса строительства.Все это вызывает на практике много сомнений в том, как следует понимать и применять данное положение.

Какие интересы третьих лиц защищены

Защита доступа к дороге общего пользования, указанная в Законе, носит лишь примерный характер, а это означает, что законные интересы третьих лиц, связанные с другими обстоятельствами, также будут защищены при проектировании и строительстве здания. Об этом свидетельствуют многочисленные постановления Высшего административного суда и Верховного суда, из которых следует, что согласно обсуждаемому принципу инвесторы обязаны не только предоставлять третьим лицам доступ к дороге общего пользования при строительстве, но и избегать таких проектные и строительные работы, которые могут помешать использованию соседней собственности третьими лицами.

Это про т.н. иммиссии, т. е. такие действия собственника на своей земле, последствия которых сказываются на соседней земле.Они могут быть косвенными (звук, тень) или прямыми (например, оставление нечистот), материальными (запах, звук) или нематериальными (воздействие на душевные чувства ближнего, например, сбор взрывчатых веществ).

Интересы третьих лиц, которые могут быть потенциально затронуты в результате проектирования и строительства строительной конструкции и соответствующего строительного оборудования и, таким образом, защищены Законом о строительстве, включают:

  • возможность пользоваться водой, канализацией, электричеством и теплом;
  • доступ к средствам связи;
  • свободный доступ дневного света в помещения, предназначенные для людей;
  • защита от помех, вызванных шумом;
  • защита от вибрации;
  • без электрических помех;
  • радиационная защита;
  • обеспечение чистоты воздуха, воды или почвы;
  • защита от пыли и резких запахов;
  • защита от ухудшения санитарных условий.

Уважение этих интересов означает проектирование и строительство таким образом, чтобы без надобности не нарушать и не ограничивать существующие условия существования на данной территории.

При нарушении интересов третьих лиц

Интересы третьих лиц нарушаются только тогда, когда мы нарушаем конкретные правила, используемые в строительной отрасли, т. е. положения Закона о строительстве и правила его применения, а также технические и строительные стандарты, стандарты в области памятников и охрана окружающей среды, здравоохранение и пожарная охрана, территориальное планирование и развитие.

Во время процедуры выдачи разрешения на строительство административные органы обязаны проверить, не будет ли осуществление инвестиции ущемлять интересы третьих лиц.Эти интересы защищены особым сочетанием административного права и гражданского права, известным как соседское право. Эти положения имеют решающее значение при принятии решения о выдаче разрешения на строительство. Руководствуясь ими, власти обязаны проверить, не окажут ли данные инвестиции негативные последствия для соседних объектов. Среди положений соседского права наиболее важными являются ст. 144-154 и ст. 222 ГК РФ о собственности и ее защите. Согласно ст. 144 к.к. собственник недвижимого имущества должен воздерживаться от действий, препятствующих использованию соседнего недвижимого имущества сверх средней меры, вытекающей из социально-экономического назначения недвижимого имущества и местных отношений.

Важно отметить, что «соседний объект» означает не только объект, который физически граничит с районом, где находится источник помех, но и любой другой объект в этом районе, который будет затронут.

Какие средства защиты есть у третьих лиц

Потерпевший собственник соседнего участка может основывать свои утверждения на двух основаниях: ст. 5 сек. 1 п. 9 Закона о строительстве и ст. 222 § 2 к.с. в связи со ст. 144 к.к.

Основным средством защиты интересов собственников в добрососедских отношениях является т.н. отрицательный иск, вытекающий из ст. 222 § 2 к.с. На его основании пострадавший сосед может потребовать от нас:

  • прекращение дальнейших нарушений, т.е. прекращение тех строительных работ, которые причиняют неудобства;
  • восстановление состояния в соответствии с законом, т.е. совершение инвестором действий, направленных на устранение негативных последствий строительства, чтобы собственник соседнего имущества мог беспрепятственно пользоваться им (например, восстановление состояния, соответствующего положения решения о зонировании).

Внимание! Восстановление правового статуса не равносильно восстановлению прежнего состояния, существовавшего до нарушения. Это может быть другое состояние, главное, чтобы оно соответствовало законодательству и, таким образом, не нарушало обязательные положения, регулирующие использование недвижимого имущества. Однако в определенных ситуациях для восстановления полного беспрепятственного контроля над имуществом необходимо предпринять действия, частично совпадающие с действиями, направленными на восстановление прежнего состояния, например, материалы и т.п.

Для того чтобы иск собственника соседнего имущества был признан судом обоснованным, нарушение использования имущества должно быть объективным. Субъективные ощущения наших соседей по поводу вреда наших действий не имеют отношения к оценке правомерности претензии. В то же время иммиссии, связанные с нашим строительством, должны выходить за рамки среднего показателя, вытекающего из социально-экономического назначения недвижимости и местных отношений.

Возьмем также такой пример: на одном из участков ведутся строительные работы с использованием горячего гудрона, что приводит к выбросу большого количества дыма на соседние объекты и создает трудности для их владельцев. В данном случае мы имеем дело с иммиссией выше средней меры. Таким образом, собственники соседних участков имеют право требовать от инвестора, ответственного за строительство, устранения или снижения иммиссии до среднего уровня. Если в такой ситуации инвестор использует специальные фильтры, в результате чего дымовыделение снижается до среднего уровня, это следует расценивать как компенсацию претензии собственников соседних объектов.

Когда соседи могут потребовать компенсацию

Может случиться так, что описанного выше негаторного иска недостаточно для удовлетворения всех требований потерпевшего собственника соседнего имущества.

Если ущерб, причиненный в результате нашего строительства, носит такой характер, что простым отказом от нарушений и восстановлением правового государства проблему не решить, пострадавший сосед может потребовать от нас возмещения ущерба на основании общего принципы гражданского права.Основанием для требования компенсации является тогда положение ст. 415 ГК РФ, в которой говорится, что кто причинил ущерб другому по своей вине, обязан его возместить.

В ходе производства по делу о возмещении ущерба суд рассмотрит, соблюдены ли условия т.н. Гражданская ответственность:

  • потерпевшему соседу фактически причинен ущерб, т.е. ущерб принадлежащему ему имуществу, как правило, финансового характера;
  • ущерб причинен нашими (т.е. инвестора) неправомерными действиями;
  • имеется адекватная причинно-следственная связь между ущербом и действиями виновного.

Эти три условия должны выполняться вместе. Ущербом в случае иска об иммиссии может быть не только фактически понесенный ущерб (например, необходимость осушения земли, когда инвестор вызвал чрезмерный сток дождевой воды на соседнее имущество), но и снижение стоимости имущества.Согласно ст. 361 § 2 к.к. возмещение ущерба охватывает убытки, понесенные пострадавшей стороной, и выгоды, которые она могла бы получить, если бы ущерб не был причинен.

Другим примером может служить обрушение конструкции во время строительства из-за отсутствия надлежащей защиты. Если в такой ситуации обломки здания упадут на имущество соседа и нанесут ущерб его имуществу, он вправе потребовать возмещения ущерба от инвестора на основании ст. 415 к.к.

Можно ли требовать компенсацию от муниципалитета, если строительство идет в соответствии с разрешением

Наиболее сомнительная ситуация возникает, когда причиной нарушения права собственности на соседнее имущество (нарушение сверх средней меры его использования) является возведение на участке здания в соответствии с действующим разрешением на строительство. Тогда возникает вопрос, что может требовать обиженный сосед и к кому он должен направить свои претензии? Освобождает ли инвестор от ответственности перед пострадавшим соседом тот факт, что инвестор действует на основании окончательного административного решения? Этот вопрос является проблематичным, поскольку даже в судебной практике Верховного Суда можно найти разные позиции на этот счет.

Специалисты в области строительного права наиболее точным считают решение Верховного суда от 21 марта 1984 года (дело № III ЧЗП 4/84). В нем указано, что «в случае помех проникновению электромагнитных волн на соседнюю территорию, вызванных возведением на основании разрешения на строительство здания или иного устройства, делающего невозможным прием телевидения, положения В строительном законодательстве нет конкретных положений в отношении ст. 144 ГК РФ, а вынесенные на ее основании решения и само соответствие строения этим решениям не препятствуют предъявлению собственником соседнего участка исковых требований, основанных на ст. 144 ГК РФ, в связи со ст. 222 § 2 к.с.». В обосновании суд добавил, что «восстановление в прежнее состояние должно быть направлено на устранение последствий нарушения прав собственности и, следовательно, последствий иммиссии таким образом, чтобы собственник соседнего имущества мог использовать его в так же, как и до нарушения (приказ нарушителю подключить за свой счет телевизионное оборудование к установке, расположенной на территории, где возникают помехи, для обеспечения приема программы).Только так гражданско-правовые санкции могут быть эффективными».

Если нарушение собственности произошло в результате иммиссии, то защитные действия должны быть направлены на его устранение или сведение к «средней мере». Однако принятие негаторного требования не может состоять в приказе о сносе здания, возведенного в соответствии с разрешением на строительство, даже если это препятствует использованию соседнего имущества. Это подтверждается, например, постановлением Верховного суда от 16 декабря 1992 г. (дело № I CRN 188/92).

Следует знать, что административный орган, вынесший решение о зонировании (которое является основанием для выдачи разрешения на строительство), может быть привлечен к ответственности за вмешательство в использование соседнего имущества в результате осуществленных инвестиций в соответствии с разрешением на строительство. Потерпевший собственник соседнего участка может воспользоваться ст. 36 сек. 1 и 3 в связи со ст. 63 сек. 3 Закона о территориальном планировании и застройке и потребовать от гмины возмещения ущерба, причиненного выдачей решения об условиях застройки (однако это должно быть доказано) или приобретением недвижимого имущества или его части.У коммуны также есть возможность предложить этим людям замену собственности (вместо выплаты компенсации или выкупа). Потерпевший собственник имущества может также потребовать от коммуны возмещения, равного уменьшению стоимости имущества. Однако такой запрос может быть сделан только в случае продажи недвижимости.

Иски о возмещении ущерба предъявляются не муниципалитету, а гражданскому суду. Это должно быть сделано в течение 5 лет с даты, когда решение о зонировании стало окончательным.

Если потерпевший владелец имущества выбирает иск о покупке имущества и не может прийти к соглашению с муниципалитетом (обычно по цене), он также может подать иск в гражданский суд. В такой ситуации решение суда заменяет волеизъявление муниципалитета.

Как защищен доступ к дорогам

Обязательство по предоставлению третьим лицам, имущество которых находится в зоне воздействия объекта, доступа к дороге общего пользования прямо указано в ст.5 сек. 1 пункт 9 Закона о строительстве. Поэтому не может быть ситуаций, при которых в результате застройки участка соседи теряют доступ к дороге общего пользования или этот доступ чрезмерно ограничивается.

Это означает, что третьи лица, являющиеся сторонами разбирательства в отношении разрешения на строительство, могут потребовать на основании указанного положения такую форму строительных инвестиций, которая обеспечит их доступ к дороге общего пользования.

С другой стороны, другие собственники соседних объектов, которые не являются сторонами в процессе получения разрешения на строительство (поскольку их объекты не находятся в зоне воздействия строящегося сооружения), не могут требовать доступ к дороге общего пользования в связи с текущим строительством. В такой ситуации единственным выходом для них является установление сервитута дороги, необходимого в соответствии со ст. 145-146 к.к.

Часто также бывает, что на участке, где планируется строительство, третьи лица уже имеют право на дорожный сервитут.Тогда возникает вопрос, исключает ли наличие таких сервитутов возможность развития этого имущества. Согласно судебной практике, нет. В решении от 17 июня 2015 г. (№ II ОСК 2766/13) Высший административный суд постановил, что установление сервитута не препятствует инвесторам в принципе развивать обремененное недвижимое имущество, а только планировать инвестиции в такие таким образом, чтобы это не противоречило установленному законодательству, например, другим способом застройки (у края дороги).

Важно отметить, что защита третьих лиц при доступе к дороге общего пользования касается только доступа, формально гарантированного в соответствии с законом, а не фактического доступа как-либо неформально в юридическом плане (когда нет законного права на использовать доступ).

Правовая основа:

  • Закон от 23 апреля 1964 г. Гражданский кодекс (т.е. Законодательный вестник 2020 г., ст. 1740 с изменениями)
  • Закон от 7 июля 1994 г. Закон о строительстве (т.е. Законодательный вестник 2020 г., поз. 1333, с изменениями)
  • Закон от 27 марта 2003 г. о территориальном планировании и застройке (т.е. Законодательный вестник 2020 г., поз. 293, с изменениями)
  • Закон от 21 марта 1985 г. о дорогах общего пользования (т.е. СЗ 2020 г., ст. 470 с изменениями)

Помогите развитию сайта, поделившись статьей с друзьями!

Категория:

Дом эксплуатации