При поиске квартиры мы ориентируемся в основном на цену помещения или месторасположение, игнорируя правовой статус машиноместа. На это стоит обратить внимание, потому что это влияет как на возможность продажи самого гаражного помещения в будущем, так и на размер публично-правовых сборов.

Земельно-ипотечная книга - правовой статус недвижимости

Реестры земли и ипотеки ведутся для определения правового статуса недвижимости. В случае несоответствия правового положения недвижимого имущества, указанного в земельно-ипотечной книге, фактическому правовому положению содержание земельно-ипотечной книги решается в пользу лица, приобретшего право собственности или иное вещное право через юридическая сделка с лицом, имеющим право согласно поземельному и ипотечному реестру (гарантия публичного доверия к поземельному и ипотечному реестру).

  • Проверить земельный и ипотечный регистр - как это сделать онлайн? Как получить доступ к земельному и ипотечному реестру определенного имущества?

Иногда на рынке встречаются объекты недвижимости, не имеющие земельно-ипотечной книги, и это не всегда связано с неурегулированным правовым статусом (недвижимость, на которую из-за отсутствия земельной и ипотечной книги , сборник документов или иные документы, невозможно определить лиц, имеющих право на вещные права). В некоторых случаях это может включать вызвано тем, что инвестор не финансирует инвестиции за счет средств кредита.

  • За продажу гаража взимается штраф. Владельцы гаражей «подброшены на мину»

Парковочное место в подземном гараже - юридическая природа

В транзакционной практике торговли помещениями с машино-местами в подземном гараже мы чаще всего имеем дело с двумя ситуациями:

  • приобретение недвижимого имущества (помещения) с правом исключительного использования отдельных мест общего пользования, в том числе парковочного места. В такой ситуации заключается один договор купли-продажи. Каждый собственник помещения имеет право только пользоваться машино-местом, затем подписывается договор о разделе недвижимости в пользование т.н. Division quoad usum, заключающийся в выделении определенной части имущества и передаче ее в исключительное пользование данному собственнику помещения. Такое деление часто раскрывается в разделе III земельного и ипотечного реестра земли, на которой расположено здание, путем упоминания о том, что каждый владелец помещения будет иметь право на исключительное использование парковочного места. Это означает, что парковочное место связано с помещением и не может быть продано отдельно.
  • Приобретение недвижимого имущества (помещения) вместе с приобретением доли в общем имуществе (гараж), в котором расположены машиноместа.В такой ситуации площадь, содержащая парковочные места, представляет собой отдельную собственность с отдельным земельным и ипотечным реестром. С собственниками помещений заключается договор о правилах использования парковочных мест. Соответствующее упоминание о способе использования общего имущества также вносится в земельно-ипотечную книгу, созданную для имущества, на котором расположены индивидуальные парковочные места. В этом случае возможна продажа машино-места, т.е. собственник помещения может продать машино-место, не продавая при этом помещение.

Также следует отметить, что в одном из постановлений Верховный Суд указал, что если собственники помещений указали в своих договорах с предыдущим собственником способ использования машиномест, то такое quoad usum деление Общее имущество может быть изменено в любое время по решению большинства собственников помещений. Такое решение, безусловно, нарушает субъективный интерес нынешнего собственника (постановление Верховного суда от 29.06.2010, III ЦСК 325/09).

Приобретение помещения с машино-местом в подземном гараже и НДС

В настоящее время в практике налоговых органов принято, что при продаже одного объекта недвижимости в качестве отдельного объекта жилая единица и право пользования конкретным машино-местом (отнесенным к объектам социального программы, за исключением жилых единиц, полезная площадь которых превышает 150 м²), продажа является единой сделкой и, как правило, облагается единой ставкой налога на товары и услуги, применимой к жилому помещению. Как следствие вышеизложенного, сделка будет представлять собой единую услугу с пониженной ставкой НДС в размере 8%.

С другой стороны, когда в рамках продажи жилого помещения вместе с правом исключительного использования определенного парковочного места устанавливаются отдельные поземельные и ипотечные реестры, мы имеем дело с двумя отдельными преимуществами и, следовательно, машино-место является предметом торговли отдельно от жилого помещения, и правильно, что к этой сделке применяется ставка НДС 8% для жилой единицы и ставка НДС 23% для машино-места.

Парковочное место и налог на недвижимость

Важно и то, что при отсутствии отдельного земельно-ипотечного реестра налог на недвижимость такой же, как и в случае с жилым помещением. Например, в 2023 году это максимум 1,00 злотых/м².

С другой стороны, когда парковочное место является долей в совместном имуществе с отдельным земельным и ипотечным реестром, владелец парковочного места должен будет заплатить налог в размере 9,71 злотых/м².

Судебная практика обосновывает такой вид квалификации тем, что хотя само здание относится к категории жилых, но если в его блок входит гараж с поземельной и ипотечной книгой, оно должно рассматриваться как отдельный объект налогообложения, который вытекает из редакции Закона о налогах и местных сборах.

Обзор

Как видите, оба обсуждаемых решения имеют свои преимущества и недостатки, с одной стороны, в случае отдельной земельно-ипотечной книги, мы можем торговать своей долей в собственности, включая парковочное место.С другой стороны, однако, мы должны учитывать более высокую цену сделки, а также более высокую ставку налога на недвижимость.

Этого можно избежать во втором варианте, т.е. без отдельной поземельной и ипотечной книги, но здесь, в свою очередь, надо иметь в виду ограничения в торговле, а также возможные сомнения в юридической природе этого тип парковочного места.

Поэтому вам следует тщательно обдумать решение перед покупкой и подумать о наших ожиданиях и о том, какое решение нам больше подойдет.

Категория:

Дом эксплуатации