Как застройщик защищает интересы покупателей квартир? Гарантируют ли эскроу-счета и другие решения, что мы не потеряем деньги после заключения договора с застройщиком?

Содержание

  1. Счета Ecpus до изменения правил
  2. Открывайте и закрывайте эскроу-счета по-новому
  3. Девелоперские договора на каждом этапе строительства квартиры
  4. Новые обязательства разработчиков по раскрытию информации
  5. Презумпция признания недостатков помещения
  6. Отказ в приеме квартиры
  7. Дефекты, обнаруженные после получения
  8. Безопасность в случае банкротства банка
  9. Покупатели также защищены Гарантийным фондом развития

С 1 июля 2022 года вступил в силу Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей квартиры или индивидуального дома и Гарантийном фонде развития (далее: Закон о застройщике) - после восьми лет действия его предшественника. Среди прочего, он изменил инструменты, используемые для защиты средств покупателей, хранящихся на открытых счетах.

Счета Ecpus до изменения правил

Согласно положениям предыдущего акта, застройщик был обязан предоставить покупателям хотя бы одну из следующих мер защиты:

  • счет условного депонирования закрытого жилья - т.е. банковский счет, принадлежащий застройщику, который используется для сбора денежных средств, уплаченных покупателем на цели, указанные в договоре застройки.Снятие внесенных средств со счета данного типа происходит однократно, после перехода права собственности к покупателю;
  • открытый счет эскроу жилья, с которого происходит выплата депонированных покупателем денежных средств в соответствии с графиком проекта застройки, указанным в настоящем договоре;
  • открыть счет эскроу жилья с банковской/страховой гарантией – использование дополнительной гарантии обеспечило потребителю в случае банкротства застройщика возврат всей суммы уплаченных им денежных средств по застройщику.

Покупатель имел право потребовать от банка, в котором открыт счет, предоставить информацию о произведенных депозитах и снятии средств. Право расторжения договора счета эскроу было предоставлено только банку, который мог сделать это только по уважительным причинам. Банк также имел контрольные обязательства в отношении девелоперского проекта до осуществления платежа девелоперу с открытого счета.

Кроме того, старый закон предусматривает преддоговорные обязательства застройщиков, внесение требований покупателя в земельно-ипотечную книгу, правила приемки помещений и подачи жалоб относительно недостатков предмета договора застройки, право отказа от договора и положения о порядке процедуры в случае банкротства застройщика.

  • Онлайн и традиционная земельная и ипотечная книга 2023 – как пользоваться?

Формулировки положений, определяющих предмет Закона, некоторые определения и содержание договора на разработку вызвали сомнения в толковании. Это привело к практике применения положений Закона только к договорам, по которым не было выдано решение о разрешении на ввод в эксплуатацию или, в случае дома на одну семью, не было представлено уведомление о завершении строительства. Это, в свою очередь, ограничивало возможности защиты покупателя в ситуации, когда договор с застройщиком был заключен после завершения строительства.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик мог заключать договоры, в которых объем его обязательств отличался от договора застройки, поскольку он уже не охватывал стадию строительства, а только обязанность по установлению права отдельной собственности и передать его. Тем не менее, заключив такой договор и уплатив полную стоимость квартиры или индивидуального дома, покупатель не становился их собственником. Переход права собственности произошел на основании другого договора и в другое время. Старые правила также не распространялись на новые квартиры или частные дома, возникшие в результате перепланировки (например, бывшие фабричные здания, гостиницы и т. д.).

Старые правила также не предусматривали вопроса о заключении договоров бронирования застройщиком с покупателем и взимании платы за этот счет.

Открывайте и закрывайте эскроу-счета по-новому

Несмотря на несколько лет действия положений предыдущего девелоперского акта, инструменты в виде банковской или страховой гарантии, являющиеся дополнительным обеспечением открытых счетов эскроу, не использовались.На рынке функционировали почти исключительно открытые счета без дополнительного обеспечения и в гораздо меньшей степени закрытые счета эскроу.

Открытый счет эскроу, наиболее часто используемый застройщиками, не обеспечивает полной защиты покупателя в случае банкротства застройщика. Несмотря на изменения процедуры банкротства застройщиков, действующие с 1 января 2016 года, риск потери покупателем как вложенных средств, так и самой недвижимости остается.

Закрытый счет же гарантирует возврат всех уплаченных покупателем денежных средств в случае банкротства застройщика, уклонения от исполнения договора на застройку, расторжения банком договора на обслуживание счета, а также отказ от договора со стороны покупателя или застройщика. Эти дружественные к покупателю правила не изменились.

В связи с низкой процентной ставкой по банковским и страховым гарантиям с открытыми счетами эскроу и недостаточной защитой прав покупателей было принято решение об изъятии этих дополнительных гарантий из-под действия.В то же время был создан Гарантийный фонд застройщика, в который застройщики обязаны вносить взносы с каждого платежа покупателя, внесенного на счет условного депонирования жилья.

Новые правила предусматривают, что застройщик, начинающий продажу, обязан заключить договор об открытии или закрытии жилого счета эскроу для так называемого девелоперского проекта. В случае выделения инвестиционных задач из проекта застройщик, начинающий продажу, обязан заключить договор счета эскроу отдельно на каждую задачу.

Поэтому новый закон о разработчиках предусматривает два счета условного депонирования:

  • otwarty, с которого происходит выплата внесенных денежных средств застройщику по мере выполнения работ на объекте строительства, в соответствии с графиком девелоперского проекта или инвестиционного задания;
  • закрытый, с которого внесенные средства выплачиваются застройщику один раз, после перехода каждого из прав по заключенному договору на застройку к покупателю.

Владельцем аккаунта является разработчик, а средства, внесенные на такой счет до их выплаты разработчику, являются собственностью покупателя. Он производит выплаты на счет в соответствии с ходом проекта. Размер платежей зависит от фактической степени выполнения отдельных этапов строительства, указанных в его графике. Разработчик должен сообщить покупателю на бумаге или другом прочном носителе о завершении того или иного этапа или задания.

Привязка платежей на счет эскроу жилья к ходу строительных работ позволяет снизить риск потери уплаченных покупателем денежных средств в случае возможного банкротства застройщика или банка.

Застройщик обязан вести счет условного депонирования жилья до перехода права собственности на последний договор застройки, заключенный в рамках девелоперского проекта или инвестиционного задания. Новые правила также вводят принцип, согласно которому только банк имеет право закрыть жилищный депозитный счет и только по уважительным причинам.

Девелоперские договора на каждом этапе строительства квартиры

Положения действующего Закона о застройщике применяются к любому договору, заключенному застройщиком с покупателем, на основании которого застройщик обязуется установить права по договору - независимо от того, заключен ли договор до, во время или во время строительства также после его завершения.

Обязательства разработчика включают:

  • в случае предложения жилого помещения в процессе строительства до получения решения о разрешении на ввод в эксплуатацию - строительство здания, установление раздельной собственности на помещение и переход права собственности на это помещение к покупателю (т.е. обязательства классический девелоперский договор). Аналогичным образом, в отношении дома на одну семью обязательство застройщика будет включать строительство этого дома и передачу права собственности на недвижимость, застроенную вместе с домом на одну семью, или бессрочное пользование землей и право собственности на построенный дом на одну семью. на нем, составляющем отдельное имущество;
  • в случае предложения застроенных помещений, на которые застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но до установления отдельной собственности на это помещение - установление этого права и переход его к покупателю;
  • в случае предложения застроенной квартиры, в отношении которой уже установлено отдельное право собственности на жилую квартиру, - переход права собственности на эту квартиру к покупателю. Когда договор касается дома на одну семью, обязательство застройщика будет охватывать передачу покупателю права собственности на недвижимость, застроенную вместе с домом на одну семью, или бессрочное пользование земельным участком и право собственности на дом на одну семью. возведенные на нем, составляющие отдельное имущество (т.е. все элементы классически понимаемого предварительного договора купли-продажи).

Важно отметить, что положения Закона о застройщике также применяются к договорам, заключаемым предпринимателями, не являющимися застройщиками, о продаже новых квартир/домов потребителям (так называемые флиппи).

Договор с застройщиком не может содержать положения, менее благоприятные для потребителей, чем положения, предусмотренные в Законе. Все положения, которые застройщику удается протолкнуть в рамках своих контрактов и которые ослабляют позиции покупателей (ниже уровня, установленного новым законом), следует рассматривать как неэффективные.

Новые обязательства разработчиков по раскрытию информации

Потенциальный покупатель, заинтересованный в заключении договора резервирования или застройки, вправе ознакомиться с решением о разрешении на ввод в эксплуатацию, актом самостоятельности жилого помещения, актом об установлении раздельной собственности на помещение и согласием банка или иного ипотечного кредитора о необременительном разделении помещения или документ, содержащий обязательство дать такое согласие.

В свою очередь, в информационном проспекте застройщик должен дополнительно указать, в том числе:

  • дата, когда решение о разрешении на ввод в эксплуатацию становится окончательным, или дата завершения строительства индивидуального дома;
  • площадь жилого или индивидуального дома;
  • их цена;
  • дата выдачи свидетельства о независимости жилого помещения;
  • дата установления отдельной собственности;
  • сведения о едином гарантийном лимите на случай банкротства банка, в котором открыт счет жилищного доверительного управления.

Застройщик обязан предоставить информационный проспект на бесплатном постоянном носителе лицу, заинтересованному в покупке квартиры/дома, независимо от того, высказал ли он такую просьбу.

Презумпция признания недостатков помещения

Для лучшей защиты прав покупателя Законом о застройщике введена так называемая презумпция признания дефекта.

Приемка квартиры происходит после получения окончательного решения о ВНЖ, в присутствии покупателя. Стороны составляют акт о приемке, в котором указываются, в том числе, обнаруженные недостатки помещения с указанием, являются ли они существенными или незначительными.Кроме того, в акте может содержаться отказ от приема помещения покупателем в связи с выявленными существенными недостатками и признание застройщиком существенного недостатка либо отказ от такого признания.

У разработчика есть 14 дней с момента подписания протокола, чтобы признать недостатки или отказаться от их признания (с указанием причин отказа). Важно отметить, что при отсутствии ответа от разработчика в указанный выше срок предполагается, что он молчаливо признал недостатки. Предыдущий закон о застройщиках не предусматривал никаких санкций для застройщиков на этот счет, в результате чего они иногда срывали сроки и держали покупателей в напряжении.

У застройщика есть 30 дней с момента подписания протокола для устранения признанных недостатков квартиры или дома. Если, несмотря на проявление должной осмотрительности, он не устранит дефекты в течение этого срока, он обязан указать другую дату и обосновать задержку. Однако новый срок, установленный застройщиком, не должен причинять покупателю чрезмерных неудобств.

Акт также предусматривает, что покупатель имеет право на устранение недостатков за счет застройщика, если последний не устранил недостатки в течение 30 дней и не установил для этого дополнительный срок, либо не устранил дефекты в течение дополнительного периода, указанного покупателем.

Отказ в приеме квартиры

Регламентом предусмотрено, что покупатель может отказаться от приемки товара, если при приемке обнаружит, что квартира/частный дом имеет существенный недостаток, и при этом застройщик отказывается признать его в акте . Существующая практика показывает, что у покупателей часто не было возможности отказаться от приема помещения из-за существенных недостатков, даже если характер этих недостатков не позволял использовать помещение.

Если застройщик признает дефект материала, применяется та же процедура, что описана выше (30 дней на ремонт и т. д.), за исключением того, что по истечении срока для устранения дефекта материала покупатель имеет право отказаться из договора.

В случае отказа покупателя от приемки товара по причине материального недостатка стороны согласовывают новую дату приемки, позволяющую застройщику устранить дефект до повторной приемки.

Иной отказ в приемке в связи с существенным недостатком (в рамках повторной приемки) влечет за собой обязанность покупателя представить заключение строительной экспертизы.Покупатель должен обратиться за заключением к строительному инспектору в течение одного месяца после отказа. На время ожидания заключения эксперта заключение договора о переходе права собственности на помещение к покупателю приостанавливается. Если оценщик подтвердит наличие существенного дефекта, покупатель может отказаться от договора, а стоимость экспертизы несет застройщик. Если эксперт не подтвердит наличие такого дефекта, покупатель несет расходы по заключению и обязан принять помещение.

Однако в Законе не указано, может ли застройщик отказаться от сдачи помещения при обнаружении покупателем существенного недостатка и не воспользоваться правом отказа в приемке. Следует исходить из того, что такого права у разработчика нет.

Отказ покупателя от приемки помещения в связи с наличием существенных недостатков квартиры/дома не влияет на срок перехода права собственности на квартиру к покупателю, что призвано мотивировать застройщиков к более быстрому устранению данных недостатков, т.к. когда срок передачи этих прав истечет, а дефекты не будут устранены, покупатель будет иметь право отказаться от договора.

К сожалению, в регламенте нет определения понятия существенного и незначительного дефекта. В этом отношении будут полезны достижения доктрины и судебной практики на основе положений о поручительствах, регламентированных Гражданским кодексом. Существенным дефектом считается дефект, препятствующий или существенно затрудняющий использование предмета в соответствии с его назначением. Существенный дефект может быть как неустранимым дефектом, так и устранимым. Тем не менее, условия различения существенных дефектов от незначительных достаточно расплывчаты и их трудно обнаружить, особенно непрофессионалу или потребителю. Поэтому следует ожидать споров и разночтений в толковании по этому поводу.

Дефекты, обнаруженные после получения

Законом о застройщике также предусмотрено право покупателя предъявлять претензии к застройщику в случае обнаружения недостатков после приемки помещения, но до перехода его в собственность. В такой ситуации соответственно применяются положения о сроках устранения дефектов.Это означает, что срок устранения дефекта отсчитывается со дня его уведомления. Разумеется, в такой ситуации покупатель не сможет воспользоваться отказом от акцепта, потому что акцепт уже состоялся.

Безопасность в случае банкротства банка

Закон также регулирует банкротство банка, в котором находится счет условного депонирования жилья. Даже когда это произойдет, соглашение о разработке останется в силе.

Средства, размещенные на расчетном счете банка-банкрота, подлежат гарантийной защите, предусмотренной Законом о Фонде банковского гарантирования, системе гарантирования вкладов и обязательной реструктуризации. В соответствии с его положениями в случае счетов условного депонирования вкладчик является доверительной стороной, а не доверительным управляющим. Это означает, что каждый из покупателей, внесших средства на счет, становится вкладчиком. Каждое лицо имеет право на отдельный гарантийный лимит до эквивалента 100 000 евро. В случае банкротства банка средства, накопленные на счете (независимо от его вида), будут возвращены покупателям Фондом банковского гарантирования в размере, не превышающем вышеуказанную сумму.предел. Тем не менее, покупатель сможет предъявить претензии банку сверх гарантийного лимита.

Покупатели также защищены Гарантийным фондом развития

С 1 июля 2022 года деньги, выплачиваемые людьми, покупающими дом или квартиру на первичном рынке, покрываются защитой Гарантийного фонда застройщика, который обслуживается Гарантийным страховым фондом.

Средства DFG собираются на отдельном банковском счете UFG. Они происходят, среди прочего:

  • взносы разработчиков (в настоящее время 0,45% от платежа покупателя в случае открытого аккаунта и 0,1% в случае закрытого);
  • проценты по денежным средствам, размещенным на банковских счетах, и доходы от депозитов средств Гарантийного фонда развития;
  • поступления от конкурсной массы в случае банкротства застройщика или банка.

Средства будут выплачены покупателю, если:

  • девелоперский или жилой депозитный банк потерпит неудачу, и инвестиции будут прекращены;
  • покупатель отказывается от договора, но это будет следствием неисполнения застройщиком своих обязательств (например, он не передаст в установленный срок право собственности на помещение покупателю или не снимет существенный дефект) и не возвращает уплаченные покупателю деньги;
  • получатель или доверительный управляющий откажется от договора с клиентом.

Правовая основа:

Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателя квартиры или индивидуального дома и о Гарантийном фонде развития (Вестник законов, поз. 1177)

Категория:

Дом эксплуатации