Подсказываем, на что обратить внимание, если узнаем, что должны отдать участок под строительство дороги. Процедуры экспроприации, проводимые официальными лицами, часто имеют недостатки.

Может показаться, что экспроприация недвижимости больше не происходит, а собственность является самым охраняемым правом. Между тем в Законе об управлении недвижимым имуществом этому институту посвящена целая глава (статьи 112-126), а акимы районов до сих пор выносят решения о лишении собственников их прав.

Когда собственность может быть экспроприирована

Экспроприация недвижимости может иметь место в двух случаях:

  • когда недвижимость расположена в районе, обозначенном в местном плане территориального развития для общественных целей;
  • при выдаче решения об определении места инвестирования общественного назначения в отношении недвижимости.

Поэтому стоит участвовать в процедурах, направленных на выдачу этих актов и контролировать на постоянной основе, будет ли на нашем участке находиться общественное назначение.

Что может быть причиной экспроприации недвижимого имущества в общественных целях

Экспроприация недвижимости разрешена, т.е. для следующих общественных целей:

  • отвод земель под общественные, велосипедные и водные дороги, строительство, ремонт и строительные работы этих дорог, объектов и оборудования
  • общественный транспорт, а также общественная связь и сигнализация;
  • отвод земель под железнодорожные пути, их строительство и содержание;
  • отвод земли под аэропорты, объекты и объекты обслуживания воздушного движения, включая зоны захода на посадку, а также строительство и эксплуатация этих аэропортов и объектов;
  • строительство и ремонт дренажных линий, каналов и устройств для передачи или распределения жидкостей, пара, газов и электроэнергии, а также других сооружений и устройств, необходимых для использования этих каналов и устройств;
  • строительство и содержание объектов коммунального водоснабжения, сбор, транспортировка, очистка и отведение сточных вод, а также утилизация и утилизация отходов, в том числе их хранение;
  • строительство и обслуживание сооружений и устройств для охраны окружающей среды, водохранилищ и других водных устройств для водоснабжения, регулирования стока и защиты от наводнений, а также регулирование и обслуживание водных и дренажных устройств, находящихся в собственности Государственного казначейства или местного самоуправления единицы территориальные;
  • строительство и содержание помещений для органов власти, администрации, судов и прокуратуры, государственных университетов, федераций высших учебных заведений и научных учреждений, государственных школ, государственных или муниципальных учреждений культуры, а также здравоохранения учреждения, детские сады, дома социального ухода, учреждения образования, спортивные сооружения;
  • строительство и содержание объектов и помещений, необходимых для выполнения обязательств в сфере предоставления универсальных услуг Poczta Polska, а также других объектов и помещений, связанных с предоставлением этих услуг;
  • строительство и содержание объектов и оборудования, необходимых для нужд обороны государства и охраны государственной границы, а также обеспечения общественной безопасности, в том числе строительство и содержание мест содержания под стражей, тюрем и учреждений для несовершеннолетних;
  • разведка, оценка, добыча месторождений полезных ископаемых, входящих в состав горнодобывающей собственности;
  • устройство и содержание кладбищ;
  • создание и охрана национальных мемориалов;
  • выделение земель для общедоступных мест местного самоуправления: пешеходных дорожек, скверов, парков, променадов или бульваров, а также их обустройство, в том числе строительство или реконструкция.

Что такое экспроприация? Что такое

Экспроприация недвижимого имущества заключается в лишении или ограничении посредством решения права собственности, права бессрочного пользования или иного вещного права на недвижимое имущество (например, сервитута или аренды). Таким образом, экспроприация не всегда означает изъятие собственности. Также может заключаться в ограничении, например, возможности застройки части участка.

Важно отметить, что экспроприация собственности является крайней мерой. Оно может быть совершено только тогда, когда общественные цели не могут быть достигнуты иным путем, кроме как путем лишения или ограничения прав на недвижимое имущество, и эти права не могут быть приобретены путем договора (ст.112 сек. 3 Закона об управлении недвижимостью).

Поэтому орган, который проводит процедуру экспроприации, должен всегда доказывать невозможность осуществления инвестиций без экспроприации. Если это не будет продемонстрировано, экспроприация не должна иметь места.

Какие минимальные расстояния от границы участка>

Имущество может быть экспроприировано только в пользу Государственного казначейства или единицы местного самоуправления. Таким образом, экспроприация в пользу другого лица, например, частного инвестора, выигравшего тендер на осуществление инвестиций в общественных целях, невозможна.

Стоит знать, что экспроприация может охватывать все имущество или его часть. Однако, если отчуждению подлежит часть недвижимого имущества, а оставшаяся часть не пригодна для надлежащего использования в текущих целях, собственник или бессрочный пользователь недвижимого имущества может потребовать - на основании ст. 113 сек.3 Закона об управлении недвижимым имуществом – покупка этой части по договору Государственной кассой или единицей местного самоуправления (в зависимости от того, в чью пользу осуществляется отчуждение). Для этого владелец должен доказать, что он не может использовать оставшуюся часть так же, как раньше. Здесь важно то, как участок фактически использовался, а не его назначение в планах местного территориального развития.

Например, если на участке имеется индивидуальный дом и часть сада отчуждена, то его владелец не может требовать выкупа оставшейся части участка, ссылаясь на то, что в местном план зонирования предназначался для детского сада, а для его реализации необходимо место под детскую площадку.

Экспроприация недвижимости: ведение переговоров

Процедуры по экспроприации недвижимости проводятся компетентным местным губернатором. При этом он руководствуется положениями Кодекса административного судопроизводства с учетом положений Закона об управлении недвижимым имуществом.

Началу процедуры экспроприации, однако, должны предшествовать переговоры о приобретении прав на недвижимое имущество путем заключения договора. Эти переговоры ведутся между старостой (если экспроприация осуществляется ex officio в пользу Государственного казначейства) или главой гмины/мэром/президентом города как исполнительным органом единицы местного самоуправления (если экспроприация осуществляется по должности). иметь место по требованию этого подразделения) и собственник или бессрочный пользователь недвижимого имущества, а также лицо, имеющее ограниченное вещное право на недвижимое имущество. Во время переговоров может быть предложена замена имущества (статья 114(1) и (2)).

Именно на этапе ведения переговоров появляется больше всего ошибок, влияющих на правильность всей процедуры экспроприации. Во-первых, переговоры есть переговоры, а не навязывание своей воли. Поэтому все стороны должны иметь равные права и право вносить свои предложения или изменять уже представленные.На практике власти неоднократно обращаются к объекту, подлежащему экспроприации, с односторонним предложением, которое может быть только принято или отклонено.

Что и как купить участок под застройку? Эксперт по недвижимости отвечает>

Например, администрация отправляет владельцу участка письмо о том, что купит участок по цене 1 злотый за 1 м2 В конце письма есть информация об отсутствии возражений в течение 7 дней с момента доставки письма будет считаться согласием. Такое поведение органа неприемлемо, поскольку не дает другой стороне переговоров возможности прокомментировать, изменить предложение или представить свое. Такие практики называются фиктивные переговоры, противоречащие положениям Закона об управлении недвижимостью.

Кроме того, следует помнить о надлежащем полномочии представителей сторон в ситуации, когда они, а не сами стороны, участвуют в переговорах.

Переговоры об отчуждении могут вестись в течение 2 месяцев, и если в течение этого времени соответствующий договор не будет подписан, они будут прерваны, а компетентный орган – староста – сможет возбудить административное производство по отчуждению (ст.115 сек. 2).

Когда и как начинается процедура экспроприации

Данное производство возбуждается в день вручения уведомления сторонам или в день, указанный в соответствующем объявлении, вывешенном в повятовом старосте. Это означает, что сроки рассмотрения дела начинают течь только с этого дня, а не - как в других административных производствах - со дня получения ведомством заявления о возбуждении дела.

Собственники недвижимости, в отношении которой ведется производство, должны знать, что староста подает в суд заявление о раскрытии факта возбуждения дела об отчуждении в земельно-ипотечной книге, а если недвижимость не имеет земельного участка и ипотечный реестр, подать уведомление о возбуждении данного дела к имеющемуся комплекту документов. Если отчуждение не происходит, староста обязана немедленно подать заявление об исключении этой записи из крепостной книги или подать соответствующее уведомление в сбор документов.

Информация по этому поводу также немедленно появится в электронной версии земельно-ипотечного реестра, доступной через Интернет. Таким образом, нет смысла пытаться продать собственность, не сообщив, что в отношении нее возбуждено дело об экспроприации.

Во всех случаях экспроприации должно проводиться административное слушание. Несоблюдение этого обязательства является серьезным нарушением закона. Староста обязан направить сторонам письменную повестку в судебное заседание, чтобы она дошла до них не менее чем за семь дней.

Каковы последствия вынесения решения об отчуждении недвижимости

После завершения производства по делу и определения необходимости изъятия имущества или его части староста выносит соответствующее решение. После этого стороны разбирательства имеют право подать апелляцию воеводе в течение 14 дней с момента вручения им решения.

Право собственности на отчужденное недвижимое имущество переходит к Государственному казначейству или единице местного самоуправления в день, когда решение об отчуждении становится окончательным.Если на решение старосты подана апелляция, она не станет окончательной, по крайней мере, до тех пор, пока апелляционный орган не вынесет решение (оставив в силе обжалуемое решение, т.е. заявив, что отчуждение правомерно). Только решение губернатора будет иметь атрибут окончательности.

Таким же образом передача права бессрочного пользования Государственному казначейству или единице местного самоуправления происходит в день, когда решение об экспроприации этого права становится окончательным. Если право бессрочного пользования не было установлено на земельную собственность, принадлежащую лицу, в отношении которого была произведена экспроприация, то это право прекращается в день, когда решение об экспроприации становится окончательным.

Окончательное решение об отчуждении недвижимого имущества является основанием для внесения записи в земельно-ипотечную книгу. Производится по требованию старосты или исполнительного органа единицы местного самоуправления (если имущество было отчуждено в пользу этой единицы).Через некоторое время владелец недвижимости получит письмо об исключении его права из земельно-ипотечного реестра, который ведется на недвижимость.

Стоит знать, что экспроприированное имущество до момента его использования по назначению, для которого произошло отчуждение, сдается в аренду предыдущему владельцу по его желанию. То есть даже после экспроприации можно продолжать пользоваться имуществом, но за плату и только до тех пор, пока не начнется реализация инвестиции, под которую была осуществлена экспроприация.

Экспроприация права собственности и бессрочного пользования также имеет последствия для лиц, которые использовали имущество по договорам. Согласно ст. 123 сек. 2 Закона об управлении недвижимым имуществом, срок аренды, аренды или кредита и постоянного управления экспроприированным недвижимым имуществом истекает через три месяца после даты, когда решение об экспроприации стало окончательным. До тех пор вы можете продолжать пользоваться недвижимостью.

Что мы можем найти в решении об экспроприации недвижимости

Решение об экспроприации недвижимости должно включать:

  • определение целей, для которых имущество экспроприируется;
  • определение предмета отчуждения путем указания наименования недвижимого имущества по данным земельно-ипотечной книги или комплекта документов и по данным кадастра недвижимости;
  • определение прав, подлежащих экспроприации;
  • указание владельца или бессрочного пользователя собственности;
  • указание на лицо, имеющее ограниченные вещные права на недвижимое имущество;
  • обязательство предоставить альтернативное жилье;
  • определение размера компенсации.

Кроме того, решение об экспроприации может устанавливать необходимые сервитуты и обязательство по созданию и обслуживанию соответствующих устройств для предотвращения опасности, ущерба или неудобств, которые могут возникнуть для владельцев или бессрочных пользователей соседней недвижимости в результате экспроприации. или иное, чем управление экспроприированной недвижимостью.Обязанность по строительству и обслуживанию соответствующих объектов лежит на заявителе об экспроприации. На практике этот регламент часто используется, например, в области защиты от шума и заключается в обязательности установки акустических экранов.

Правовая основа:

  • Закон от 21 августа 1997 г. об управлении недвижимым имуществом (сводный текст: СЗ 2020 г., ст. 65, с изменениями)

Категория:

Дом эксплуатации