В налоге на товары и услуги - в отличие от подоходного налога - аренда всегда рассматривается как экономическая деятельность, а точнее как услуга, оказываемая арендатору. Однако большинство этих услуг не облагаются НДС.

Почему аренда облагается НДС

Это непосредственно следует из определения экономической деятельности, принятого в ст. 15 сек. 2 Закона о налогах на товары и услуги. Он включает в себя, например. использование вещей (в том числе недвижимого имущества) на постоянной основе для получения прибыли. Таким образом, плательщиком НДС становится любой, кто арендует или арендует недвижимость. Это верно независимо от того, является ли это так называемой частной арендой (например,облагается налогом по фиксированной ставке), или зарегистрированная коммерческая деятельность облагается подоходным налогом по фиксированной ставке.

Обложение НДС является объективным понятием и не обязательно означает, что аренда облагается этим налогом. В правилах указано несколько освобождений от НДС, которые применяются к договорам аренды.

Когда плательщик НДС является активным и когда плательщик НДС освобожден от налогов

Деление на активных и освобожденных налогоплательщиков является характерной чертой НДС и не встречается в налогах на прибыль.

За некоторыми исключениями, любое лицо, осуществляющее деятельность, облагаемую НДС, может воспользоваться субъективным освобождением в связи с низким оборотом. В случае аренды оборотом является сумма арендной платы, указанной в договоре, плюс сумма дополнительных сборов, взимаемых с арендатора (т. ).

Как учитывать коммунальные услуги и НДС при аренде недвижимости>

Если общий оборот не превышает 200 000 злотых в год. PLN, освобождаются от налога (конечно, пропорционально сроку аренды, например, бесплатная сумма для людей, которые начали арендовать с июля, составляет 100 000 PLN). Арендодатели с таким оборотом имеют статус освобожденных плательщиков НДС (статья 113(1) Закона об НДС).

Более 200 000 PLN в год означает потерю вышеуказанного освобождения, начиная с месяца, в котором эта сумма была превышена. Затем вам необходимо подать заявление о регистрации, т.е. подать форму VAT-R в налоговую инспекцию по месту вашего жительства. Это должно быть сделано до дня потери освобождения, то есть до дня превышения 200 000. оборот злотых. После получения VAT-R руководитель налоговой инспекции регистрирует заявителя как активного плательщика НДС.

Исключение для малого оборота не может быть использовано юридическими лицами, не имеющими зарегистрированного офиса в Польше.В случае с физическими лицами под местом жительства суд понимает место жительства, что несколько противоречит законодательству ЕС, но такая практика превалирует.

А что с НДС при аренде жилых помещений

Помимо субъективной льготы (в связи с низкой оборачиваемостью) существует и объективная льгота по аренде жилых помещений. Согласно ст. 43 сек. 1 п. 36 Закона о НДС услуги в сфере найма или сдачи внаем жилой недвижимости или части недвижимости за свой счет, исключительно для целей проживания, освобождаются от налога.

Как видите, сдача квартиры арендатору, удовлетворяющему в ней свои жилищные потребности, полностью освобождается от НДС. В этом случае оборот арендодателя не имеет значения и может превышать 200 000 злотых. зл.

Условием этого освобождения является аренда для «жилых целей». На протяжении многих лет как налоговые органы, так и суды единодушны в том, что под термином «жилое назначение» следует понимать способ использования лица, проживающего в помещении, в том числе в случаях, когда оно не заключало договор. напрямую с арендодателем, а использует помещение на условиях субаренды.Это означало, что сдача квартиры в аренду компании, сдающей помещения в субаренду третьим лицам (для жилья), освобождалась от налога. Аналогично оценивались ситуации, когда компания арендовала помещения для своих сотрудников. Однако в 2018 году Высший административный суд изменил свой подход, и теперь суды придерживаются позиции, согласно которой освобождение от НДС распространяется только на арендную плату для людей, проживающих в арендованных помещениях. На все подварианты не распространяется субъективное освобождение, но самое большее субъективное, то есть до 200 000 злотых. Оборот в злотых за год (см. решение Высшего административного суда от 8 мая 2018 г., регистрационный номер I ФСК 1182/16 и позже).

Если арендатор регистрирует свой бизнес в арендованном помещении, т.е. указывает адрес нашей собственности в заявлении на регистрацию, ничего не меняется. Однако, когда бизнес ведется в помещении, власти могут считать, что предмет освобождения был утрачен.

Как увеличить оборот

До лимита в 200 000PLN не включает полученный оборот, среди прочего от деятельности, освобожденной от налогообложения, однако, за исключением сделок, связанных с недвижимостью. Это означает, что если вы сдаете в аренду несколько объектов, как жилых, так и нежилых, оборот суммируется.

Коммунальные платежи не являются «сделками с недвижимостью», поэтому, если их повторное выставление счетов подпадает под действие исключения, описанного выше, - они не включаются в лимит 200 000. зл.

Какая ставка НДС на аренду после превышения лимита в 200 000 PLN

После превышения в общей сложности 200 000 аренда, кроме жилья, должна облагаться налогом по ставке НДС 23%.

Пример: Налогоплательщик арендует 10 квартир и 2 парковочных места. В ноябре арендный оборот превысил 200 000. злотый. Это означает, что уже в этом месяце он должен облагать аренду машино-мест по ставке 23%, даже если он не внесен в реестр активных плательщиков НДС.Утрата льготы означает необходимость подачи формы VAT-R, что влечет за собой запись в такой реестр, но вся процедура записи может занять до нескольких месяцев.

Как насчет НДС при аренде супружеской пары

Брак, не упомянутый в ст. 15 сек. 1 Закона о НДС как категории налогоплательщиков. Таким образом, налогоплательщиками могут быть оба супруга или один из них - в зависимости от того, кто заключил договор аренды. Это также относится к ситуации, когда недвижимое имущество, составляющее совместное имущество супругов, сдается в аренду. Только один из супругов может заключить договор аренды с согласия другого.

Если супруги являются сторонами договора вместе, каждый из них становится самостоятельным плательщиком НДС - с половины арендной платы и доплат. Каждый из них использует отдельный лимит в 200 000. PLN без НДС оборот.

Должен ли арендодатель выставлять счета

Поскольку аренда недвижимости облагается НДС, она также подлежит выставлению счетов. Как правило, каждый плательщик НДС обязан выставлять счета-фактуры, подтверждающие оказание услуг.

В ст. Однако статья 106b Закона о НДС ввела несколько исключений. Вам не нужно, например. выставлять счета:

  • для лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность;
  • документирование деятельности по освобождению от НДС по субъектам и объектам;
  • документирование услуг по аренде и перепродаже носителей.

Однако, поскольку вам необходимо вести учет оборота и выручки, счета-фактуры являются неплохим и удобным решением. В них указаны основные данные о сторонах договора, название услуги (аренда, доплата по договору), цена, ставка НДС и сумма НДС.

Для аренды жилья (и дополнительных расходов) ваш счет должен включать:

  • дата выпуска;
  • порядковый номер;
  • имена и фамилии или имена налогоплательщика и покупателя товаров или услуг и их адреса;
  • наименование (вид) услуги и объем (например, месяц) оказанной услуги;
  • цена за единицу услуги (т.е. согласованная арендная плата и суммы за коммунальные услуги);
  • общая сумма к получению (см. выше);
  • указание правового основания для освобождения от НДС (в данном случае это статья 43(1)(36) Закона об НДС в отношении аренды и § 3(1)(11) Положения об освобождении от уплаты налогов за сборы).

Если арендодатель осуществляет учет оборота с помощью контрольно-кассовой машины и оказывает услуги по аренде физическим лицам, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, то к копии счета-фактуры, остающейся у налогоплательщика (т.е. арендодателя), прилагается чек, удостоверяющий это распродажа.

Нужен ли арендодателю кассовый аппарат

Оказание услуг физическим лицам, не занимающимся предпринимательской деятельностью, должно регистрироваться с использованием кассового аппарата. Это обязательство распространяется на всех плательщиков НДС, чей оборот для таких лиц превышает 20 000 злотых. злотых в год.

Однако аренда недвижимости и перерасчет ЖКХ - даже при обороте свыше 20 000. PLN - может использовать освобождение от кассового аппарата, указанное в Положении об освобождении от обязанности вести учет с использованием кассового аппарата. В нем указано, что виды деятельности, перечисленные в приложении к регламенту, освобождаются от обязанности учета, но не дольше, чем до 31 декабря 2021 года, в том числе:

  • аренда и управление собственной или арендованной недвижимостью, если:
  1. оказание данных услуг полностью подтверждено счетом-фактурой или
  2. поставщик услуг получит оплату за свою деятельность в полном объеме через почтовое отделение, банк или кооперативную сберегательно-кредитную ассоциацию (соответственно на банковский счет налогоплательщика или на счет налогоплательщика в кооперативной сберегательно-кредитной палате, которой он является членом), а из записей и свидетельств, подтверждающих платеж, ясно видно, какой именно деятельности он касался (п.25);
  • оказание услуг физическим лицам, не занимающимся предпринимательской деятельностью, и фермерам-фермерам с фиксированной ставкой, если поставщик услуг получает полную оплату за осуществляемую деятельность через почтовое отделение, банк или кооперативный сберегательно-кредитный союз (соответственно на банковский счет налогоплательщика или на счет налогоплательщика в кооперативном сберегательно-кредитном союзе, членом которого он является), а записи и доказательства, подтверждающие платеж, ясно показывают, к какому конкретному виду деятельности он относился (пункт 37);
  • аренда земли и передача земли в бессрочное пользование (ст. 38).

В пунктах 25 и 37 приложения четко указано, что прием арендной платы и доначислений от арендаторов наличными не освобождает налогоплательщика от кассы, за исключением случаев, когда арендодатель всегда выставляет счета арендаторам.

Правовая основа:

  • Закон о налоге на добавленную стоимость от 11 марта 2004 г. (Вестник законов 2018 г., поз. 2174, с изменениями)
  • Распоряжение Министра финансов от 20 декабря 2013 г. об освобождении от НДС и условиях применения этих освобождений (Вестник законов от 2018 г., поз. 701, с изменениями)
  • Постановление Министра финансов от 28 декабря 2018 г. об освобождении от обязанности вести учет с использованием контрольно-кассовой техники (ВЗ 2018 г., поз. 2519)

Категория:

Дом эксплуатации