С 1 июля вступил в силу новый закон о застройщике, учреждающий Гарантийный фонд развития. Благодаря этому клиенты чувствуют себя в большей безопасности, ведь они не потеряют деньги в случае банкротства застройщика.

Новый акт разработчиков от 1 июля 2022 г.

В 2012 году т.н. закон о застройщике, который должен был регулировать продажу новых квартир и повышать безопасность клиентов - в т.ч. через требование к застройщикам открывать эскроу-счета, на которые в первую очередь поступают деньги покупателей квартир. Перевод последующих траншей на счет застройщика зависел от хода инвестиций.

Однако в настоящее время законодатель пошел гораздо дальше, посчитав существующие решения недостаточными. Поэтому было принято решение принять новый закон о застройщике и создать Гарантийный фонд развития (ГФР). Его положения вступили в силу 1 июля 2022 года.

Жилищный доверительный счет, или деньги на «приемную»

С момента вступления в силу Закона о застройщиках деньги клиентов, приобретающих квартиры и строящиеся дома, переводятся на банковский счет условного депонирования. Застройщик, которому необходимо открыть счет условного депонирования жилья (MRP), выбирает открытый или закрытый счет условного депонирования. Разница принципиальная.

  • Открыт личный аккаунт

В случае открытия эскроу-счета последующие транши от суммы за квартиру переводятся на счет застройщика только после завершения очередного этапа работ. Это проверяет инспектор по строительному надзору.Если нарушений нет и стадия фактически достигнута, банк выплачивает компании транш средств – в соответствии с договором на разработку. Открытый счет условного депонирования может иметь дополнительные банковские или страховые гарантии.

  • Счет условного депонирования закрыт

Вторая формула – закрытый эскроу-счет. Здесь правила гораздо более строгие. Перечисление всей суммы за квартиру застройщик получает только после ее возведения, а точнее - после получения банком копии нотариального акта договора о переходе к покупателю права, являющегося предметом данного договора застройки.

Конечно, с точки зрения клиентов, закрытый аккаунт является самым безопасным. Если разработчик терпит неудачу, он получает все деньги обратно. В случае открытого счета (тем более без залога) такой уверенности нет. Застройщик может обанкротиться во время реализации инвестиции. В таком случае часть денег, уже внесенных на его счет, аннулируется.

С другой стороны, с точки зрения разработчика, открытая учетная запись является лучшим решением. При таком раскладе ему не обязательно иметь все финансирование на начальном этапе работы, как в случае с закрытым счетом. Как ни парадоксально, но, как утверждают компании-разработчики, открытая учетная запись может повысить безопасность проекта. Например, если затраты возрастают, возникают непредвиденные расходы и компании приходится искать дополнительные средства при инвестировании, то доступ к деньгам с открытого эскроу-счета может сохранить ее ликвидность. Закрытые счета же вынуждают застройщика предоставлять финансирование заранее, но также повышают риск потери ликвидности и, как следствие, банкротства.

Клиент девелоперской компании, имея на руках инвестиционный проспект, владеет знаниями о счете эскроу и правилах финансирования строительства. При выборе недвижимости, которую он намерен купить, он также может руководствоваться этим вопросом, но на практике выбор ограничен.Большинство разработчиков открывают эскроу-счета для своих проектов. Как правило, компании создают учетные записи, прежде чем инвестировать. Любая попытка уговорить застройщика изменить законопроект вряд ли увенчается успехом. Поэтому клиент, которому не нравится форма обеспечения своих денег, может выбрать другую инвестицию с другим застройщиком.

Гарантийный фонд застройщика - на случай банкротства застройщика

Несколько лет назад Управление по конкуренции и защите прав потребителей постулировало необходимость внесения поправок в закон о застройщике, чтобы усилить защиту покупателей. УОКиК утверждал, что с 2012 года обанкротились 150 застройщиков (подсчет количества банкротств компаний застройщик посчитал ошибочным, утверждая, что на самом деле масштабы банкротств были намного меньше).

УОКиК также указал, что изменения в регламенте необходимы не только потому, что 90% эскроу-счетов, открываемых застройщиками, являются открытыми, но и для безопасности клиентов в случае банкротства банков, в которых находились счета открыт.

Если финансовое учреждение, управляющее жилищным доверительным счетом, обанкротится, клиент может рассчитывать на гарантию Банковского гарантийного фонда (BFG) в размере до 100 000 злотых. евро. Остальные средства больше не будут защищены. Более того, гарантия BFG распространяется на все средства клиента в данном банке, поэтому, если у него также есть счет или депозиты там, он может, наконец, вернуть еще меньше денег, уплаченных за покупку недвижимости. Банкротство более рискованно с закрытыми счетами, куда уходят все деньги разработчика.

„Существующие правила не обеспечивали клиентам застройщиков адекватной юридической и финансовой защиты. Новый закон будет означать, что польским семьям, решившим купить квартиру или дом у застройщика, не придется беспокоиться о потере денег, доверенных предпринимателю. Это также является целью создания Гарантийного фонда застройщика, из которого в кризисных ситуациях, таких как банкротство девелоперской компании или банка, покупатели квартир получат возмещение уплаченных средств" , - пояснил Томаш Хростный, президент УОКиК.

Гарантия на недвижимость: гарантия на дефекты недвижимости>

Гарантийный фонд девелоперов, введенный поправкой к Закону, будет действовать на основе взносов девелоперов, а их размер будет зависеть от типа счетов условного депонирования, открытых для индивидуальных инвестиций. Максимальные - в соответствии с новым законом - платежи в пользу DFG будут составлять до 1% средств клиентов, накопленных в банках на открытых счетах жилищного фонда, и 0,1% в случае закрытых счетов. Каждый раз размер выплат будет уточняться в постановлении министерства, отвечающего за строительство (сейчас это Министерство развития, труда и технологий). Как видите, законодатель хочет спровоцировать компании на открытие закрытых счетов эскроу. Тогда выплаты DFG будут меньше.

Накопленные в фонде деньги подлежат выплате клиентам в случае краха застройщика, а также краха банка, если гарантий BFG недостаточно для покрытия средств, накопленных в открытый или закрытый счет.

Новый закон о застройщике: проспект

Наиболее важные положения Закона о застройщике касаются требования к застройщику открыть счет условного депонирования в банке, на который в первую очередь должны быть зачислены деньги клиента, приобретающего строящуюся квартиру.

Вторая норма касается необходимости приложения к договору на разработку информационного проспекта, в котором указываются все наиболее важные параметры инвестиции. В частности, мы найдем там информацию о:

  • опыт застройщика в ранее реализованных инвестициях;
  • ипотеки на недвижимое имущество, внесенное в земельно-ипотечную книгу;
  • планируемые инвестиции в радиусе километра от строящегося объекта;
  • запланированные даты начала и завершения;
  • дата перехода права собственности на квартиру к покупателю;
  • как измерить площадь квартиры;
  • утвержденный график строительства;
  • счет условного депонирования, на который поступят деньги покупателя.

Квартирная книжка: новые правила выплаты гарантийного бонуса>

Информационный проспект также имеет отдельную часть, в которой говорится о параметрах конкретного объекта недвижимости, приобретаемого клиентом. Все дело в:

  • цена 1 м2 площадь квартиры или частного дома;
  • площадь квартиры;
  • расположение квартиры;
  • этажность квартиры;
  • стандартная отделка;
  • связанные области.

Возврат комиссии за досрочное погашение кредита: как получить>

Новые правила в законе о застройщике для повышения безопасности клиентов и инвестиций касаются следующих вопросов:

  • сумма сборов, взимаемых при подписании договоров бронирования.

До сих пор не уточнялось, что может привести к потере клиентом денег, особенно если он вносил большие суммы. В настоящее время плата за резервирование действует на основе депозита. Не допускается превышение 1% от стоимости недвижимости. Если банк не предоставляет клиенту кредит, он должен вернуть уплаченные деньги. Если разработчик заключает контракт с кем-то другим, он возвращает первоначальную плату клиента плюс 100%. А если клиент передумает, он потеряет уплаченную сумму;

  • ипотека на недвижимость, построенную застройщиком

(например, застройщик взял кредит в банке на реализацию проекта). В такой ситуации он обязан получить согласие ипотечного кредитора (например, банка) на получение клиентом квартиры с чистой ипотекой после уплаты полной стоимости. Настоящее согласие должно быть передано покупателю в виде приложения к договору на застройку.Благодаря этому в случае банкротства застройщика покупатель получит свою квартиру без обременений или будет иметь приоритет в предъявлении требований. До сих пор такое согласие не требовалось, поэтому, когда застройщик обанкротился, банк имел приоритет в урегулировании претензий;

  • контроль реализации инвестиций

новый закон о застройщике увеличивает объем контроля, от которого зависит выплата последующих траншей средств с открытых счетов условного депонирования. Последний транш оплаты девелоперской компании состоится только после перехода права собственности к клиенту на основании нотариального акта;

  • значительные и незначительные дефекты

покупатель вправе отказаться от приемки квартиры или дома, если они имеют так называемые существенные недостатки, т.е. делающие недвижимость непригодной для использования. Если застройщик признает недостаток, но не устраняет его несмотря на истечение трех последовательных сроков, заказчик имеет право отказаться от договора.Если застройщик не признает дефект при приемке, заказчик может воспользоваться заключением строительной экспертизы. Если последний подтвердит наличие существенного дефекта, заказчик может отказаться от договора. В случае незначительных недостатков - если недостатки не будут устранены разработчиком в любой из трех сроков - заказчик может устранить недостатки за счет компании-разработчика;

  • универсальность решений

новый закон о застройщике распространяет действие принятых решений не только на строящиеся квартиры, но и на те, строительство которых вот-вот начнется. Такие контракты не гарантируют передачу права собственности покупателю, даже если покупатель должен заплатить средства. Те же правила теперь будут применяться к объектам, которые находятся на стадии планирования, но уже выставлены на продажу (счета условного депонирования и т. д.). Однако это не касается уже построенных застройщиком квартир и домов.

Правовая основа:

  • Закон от 16 сентября 2011 г. о защите прав покупателей квартиры или индивидуального дома (Вестник законов 2019 г., поз. 1805, с изменениями)
  • Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей квартиры или индивидуального дома и Гарантийном фонде развития (Вестник законов 2021 года, поз. 1177)

Категория:

Дом эксплуатации