Институциональная аренда действует в польской правовой системе уже почти 3 года. Однако не все собственники и арендаторы знают принятые там решения. Что такое договор институциональной аренды?

По мере взросления рынка аренды в Польше меняется и положение подрядчиков с точки зрения правовых норм. К сожалению, долгое время правила аренды были не только неточными, но и анахроничными и дискриминационными по отношению к собственникам квартир.

Подводные камни при аренде

Речь идет о Законе о защите прав жильцов и жилищного фонда гмины.Долгие годы только он и Гражданский кодекс регулировали вопрос аренды. Закон был написан в 2001 году таким образом, чтобы максимально защитить арендаторов от использования их более сильного положения и изменения «правил игры» арендодателем. На практике его позиции были крайне ослаблены до такой степени, что само по себе расторжение договора аренды в ситуации, когда арендатор оказывается нарушающим правила общежития или просто недобросовестным, оказывается сопряженным со многими оговорками, что продлевает процедуру во времени и может только увеличить финансовые потери.

Согласно ст. 11 сек. 2 указанного Закона не позднее, чем за один месяц, по истечении календарного месяца, собственник вправе расторгнуть правоотношения, если арендатор:

  • несмотря на письменное предупреждение, продолжает использовать помещение способом, противоречащим договору или не соответствующим его назначению, либо пренебрегает своими обязанностями, допустив причинение ущерба, либо уничтожает устройства, предназначенные для общего пользования жильцов, либо грубо или систематически нарушает порядок в доме, мешая пользоваться другими помещениями, или
  • имеет задолженность по уплате арендной платы, других платежей за пользование помещением или сборов, не зависящих от арендодателя, взимаемых арендодателем только в случаях, когда арендатор не заключил договор непосредственно с коммунальным предприятием или поставщиком услуг , не менее чем за три полных платежных периода, несмотря на письменное уведомление о намерении прекратить правоотношения и установление дополнительного месячного срока для оплаты просроченной и текущей дебиторской задолженности, или
  • сдавал в аренду, субаренду или отдавал помещение или его часть в безвозмездное пользование без необходимого письменного согласия собственника, или
  • использует помещения, которые необходимо освободить в связи с необходимостью сноса или ремонта здания, в соответствии со ст. 10 сек. 4.

Как мы видим, если недобросовестный арендатор не платит арендную плату, арендодатель обязан ждать до 4 месяцев, чтобы уведомить его за месяц. Вот и получается, что мы "выращиваем" должника 5 месяцев.

Хуже того, простое завершение на практике ничего не дает. Если жилец не хочет выезжать, мы не имеем права выселять его из нашей квартиры. Ни в коем случае нельзя применять насилие, вызов полиции тоже не поможет, так как полиция не будет анализировать положения договора и выплаты на счет. Мы не имеем права менять замки или отключать коммуникации. Нам остается только суд и приговор, а это еще и годы ожидания, когда недобросовестный жилец покинет квартиру. Даже после вынесения приговора дело может затянуться. В Польше нет так называемого выселения на улицу. Если арендатору некуда пойти и ему не выделено социальное жилье, муниципалитет должен указать альтернативное жилье. Когда таковой нет, судебный пристав-исполнитель остановит исполнение.

Нетрудно представить, что это значит для арендодателя. Если, к тому же, он регулировал, например, рассрочку по кредиту на квартиру с доходом от аренды, отсутствие платежа и в то же время невозможность продать недвижимость (дикий арендатор внутри) может на практике означать для него финансовую катастрофу.Время от времени в СМИ появляются статьи и сообщения о недобросовестных арендаторах, оставшихся безнаказанными.

Для кого аренда разовая, а для кого институциональная аренда

В 2010 году т.н. случайный договор аренды. Сначала это касалось только физических лиц, после поправки 2013 года такие договоры могли подписывать и компании, но следующая поправка 2017 года восстановила прежнее состояние. Специальное положение подготовлено для арендных компаний, т.е. институциональной аренды.

Что такое эпизодическая аренда? Почему это самая безопасная формула сделки для физического лица, владеющего недвижимостью? Потому что жилец в самом начале указывает квартиру, в которую он добровольно съедет, если получит уведомление о расторжении по причине, например, неуплаты. Договор разовой аренды – это, как правило, срочный договор, максимум на 10 лет.

Ключевым во всем деле является подписанное в форме нотариального акта заявление арендатора о добровольном обращении в исполнительную власть и освобождении помещения в указанный срок в случае досрочного расторжения договора.К тому же жилец заявляет, что ему есть куда идти. Он указывает квартиру, в которую переедет, и, кроме того, предоставляет заявление от собственника этой недвижимости, подтверждающее, что он возьмет его под свою кровлю. Соответствующие положения можно найти в ст. 19a пункт 2 Закона о защите прав нанимателей и жилищных ресурсов гмины.

Как заключить договор разовой аренды - типовой договор>

Что эти правила означают на практике? Ну вот и все, что если арендатор не соблюдает договор и не хочет освобождать квартиру, собственник автоматически обращается в суд для оформления нотариального акта с оговоркой о принудительном исполнении. Если он предоставлен, судебный пристав-исполнитель может вступить в действие. Судебный приказ не нужен. Еще немаловажный момент - выселения в данном случае не ограничиваются ни зимними месяцами, ни выселением несовершеннолетних или беременных женщин.

Все это значительно сокращает муки отстаивания своих прав при заключении «обычного» договора аренды.Правда, разовая аренда означает больше формальностей и расходов (нотариальные сборы за составление акта и выписку из него составляют около 342 злотых), но в конечном итоге дело стоит свеч. Арендатор - если у него честные намерения - не должен избегать такой аренды.

Что такое институциональная аренда? В то время как случайная аренда адресована физическим лицам, сдающим свою квартиру, институциональная аренда может использоваться предпринимателями, которые осуществляют коммерческую деятельность, заключающуюся в аренде квартир, и зарегистрировали ее с соответствующим кодом PKD.

Регулирование в этой сфере является ответом на дальнейшее развитие рынка аренды, который за несколько лет преодолел расстояние, которое западные рынки преодолели за десятилетия. Все больше компаний профессионально занимаются арендой. Строятся такие объекты, как частные общежития, кондо-отели, апарт-отели, дома престарелых и т. д. Все эти проекты являются эманацией развивающегося институционального рынка аренды.К этому следует добавить строительство по государственным программам, таким как «Мешкание плюс» или «Фонд аренды квартир». Формула институциональной аренды была разработана с учетом таких инвестиций.

Что такое институциональная аренда

Институциональная аренда - это решение, аналогичное разовой аренде. Договор институциональной аренды подписывается на определенный срок (здесь максимум на 30 лет), арендатор также подписывает нотариальный акт, в котором добровольно подчиняется исполнению и обязуется освободить помещение в случае досрочного расторжения договора. соглашение. Однако, что крайне важно: отличие от эпизодической аренды в том, что арендодатель, то есть компания, не обязательно должен быть собственником квартиры, а формальности, гарантирующие ускоренное выселение в случае необходимости, значительно упрощены.

В случае институционального договора найма арендатор не обязан указывать квартиру, в которую он выедет, если он будет уведомлен.Он также не должен предоставлять заявление о принятии под свою крышу от владельца этой квартиры. Вместо этого в договоре институциональной аренды должно быть указано, что арендатор осознает, что он или она не имеет права на социальное жилье или временное жилье, и отказывается от каких-либо претензий к муниципалитету в этом отношении.

Налог на имущество: ставки. Сколько мы будем платить, когда у нас будет квартира или дом?

Благодаря этому формальности упрощены до минимума, а защита арендодателя еще больше, ведь арендатор взял на себя обязательство покинуть квартиру, независимо от того, есть ему куда идти или нет. В случае разовой аренды всегда существует риск того, что человек, заявивший, что возьмет жильца под свою крышу, передумает или продаст квартиру. Конечно - хозяин об этом не узнает. В этом случае он должен рассчитывать на честность и надежность арендатора. Последний должен, во-первых, уведомить об этом арендодателя, а во-вторых - найти другое место на случай, если ему придется съехать.В институциональной аренде это уже не имеет значения.

В соглашении об институциональной аренде также указываются финансовые условия. Заключение договора может быть обусловлено внесением арендатором залога. Определен ее верхний предел – она не может быть выше шестикратной месячной арендной платы, указанной в договоре. В конце институционального договора аренды у арендодателя есть один месяц, чтобы вернуть депозит за вычетом любых вычетов, связанных, например, с задолженностью по арендной плате или судебными расходами, понесенными арендодателем.

В свою очередь, правила увеличения арендных платежей (например, процентное увеличение) в случае изменения ставки также должны быть точно описаны в договоре институциональной аренды.

Институциональный налог на аренду

С 1 января 2021 года предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут выбрать льготную форму налогообложения своего дохода от институциональной аренды, которая представляет собой единовременную сумму с зарегистрированного дохода (до этой даты они могли выбирать только налог на аренду на основе налоговой шкалы или фиксированного налога).Пока единовременно выплачивалась только частная аренда, осуществляемая вне хозяйственной деятельности.

Единовременная сумма, как и в предыдущие годы, составляет:

  • 8,5% от выручки в размере 100 000 злотых и
  • 12,5% доходов от профицита свыше 100 000 злотых.

Вступление вышеуказанного изменения в силу должно положить конец многолетним спорам между арендодателями и налоговой инспекцией, которые часто заканчивались в судах. Обычно они сводились к тому, является ли данная аренда (например, нескольких квартир) уже хозяйственной деятельностью или же это все еще частная аренда, т.е. деятельность, подпадающая под обычное управление частной собственностью.

Правовая основа:

  • Закон от 21 июня 2001 г. о защите прав нанимателей и жилищных ресурсов гмины (т.е. Законодательный вестник 2020 г., поз. 611)
  • Закон от 5 июня 2020 года о внесении изменений в Закон о подоходном налоге с населения, Закон о подоходном налоге с предприятий, Закон о едином подоходном налоге с определенных доходов, полученных физическими лицами, и некоторые другие законы (Законодательный вестник от 2020 г.поз. 1065)

Категория:

Дом эксплуатации