ЖСК станет альтернативой покупке квартиры. Будет ли это эффективным способом удешевления строительства и альтернативой покупке квартиры у застройщика? Улучшит ли это доступ к жилью?

С 1 марта 2023 года вступают в силу положения Закона о жилищных кооперативах и правила реализации недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному ресурсу недвижимости, в целях поддержки реализации жилищных инвестиций. Они облегчат осуществление жилищных инвестиций для групп физических лиц, которые хотели бы построить дом самостоятельно. Инвестиционная деятельность в этой формуле также дает больше шансов на квартиру, адаптированную к потребностям семьи.Акт был опубликован в Journal of Laws в начале января 2023 года.

Регулирование деятельности жилищных кооперативов – главная цель нового закона. Постановление также вводит преференции при продаже муниципальной недвижимости для нужд массового жилищного строительства. На них могут рассчитывать жилищные кооперативы и недавно созданные жилищные кооперативы, осуществляющие инвестиции для удовлетворения жилищных потребностей своих членов или их детей.

Что такое жилищный кооператив? Улучшит ли это доступ к жилью?

Правительство хочет облегчить инвестиции в формулу жилищного кооператива. Закон о жилищных кооперативах предполагает, что группа из не менее трех физических лиц, являющихся сторонами договора жилищного кооператива или договора гражданского товарищества, сможет совместно осуществить инвестиции в жилье.

Что отличает жилые дома, построенные людьми, работающими в ЖСК, так это инициирование инвестиционного процесса группой будущих жильцов.Эти люди также принимают активное участие в процессах принятия решений в рамках проектирования и реализации жилищных инвестиций. Действующий в формуле ЖСК не может быть инвестиционным проектом, ориентированным на продажу недвижимости и получение прибыли.

Идея дешевых квартир, которые поляки будут строить сами

При таком виде вложений возможно снижение затрат на удовлетворение собственных потребностей в жилье (при условии, что вложения идут по плану), за счет того, что часть работы выполняют сами члены кооператива и они не выплачивают прибыль субподрядчикам и разработчикам.

Опыт кооперативов пока показывает, что можно снизить затраты на обеспечение жилищной потребности примерно на 20-30% по сравнению с покупкой квартиры на рынке застройки.

Закон о жилищных кооперативах

Внедрение правовых решений, учитывающих специфику реализации жилищных инвестиций в формулу жилищного кооператива, расширит возможности для восходящего вовлечения физических лиц с ограниченным имуществом в прожилищную деятельность.

При нынешнем правовом статусе такие инициативы возможны, но есть несколько факторов, препятствующих более широкому развитию этой формулы, связанных с отсутствием формального регулирования кооперативов в польском законодательстве.

  • Во-первых, отсутствие правил, посвященных кооперативам, снижает безопасность людей, заинтересованных в работе по этой формуле. Разработка соответствующих положений договоров требует знания законодательства, поэтому может позволить, например, одной из сторон договора, обладающей большей правосознанием, протолкнуть положения, которые, например, поставили бы других членов кооператива в худшем положении.
  • Во-вторых, отсутствие правил, касающихся формулы жилищного кооператива, отбивает у местных органов власти стимул поддерживать этот вид деятельности.
  • В-третьих, создание нормативных актов о жилищных кооперативах, включая, например, минимальный объем договорных положений и введение принципа солидарной ответственности, будет способствовать признанию жилищных кооперативов финансовым сектором, в том числе, прежде всего, банками, которые могли бы кредитовать членов кооператива на строительство домов/квартир в этой системе.Регулирование понятия жилищного кооператива позволит создать соответствующий кредитный продукт, что было бессмысленно (с точки зрения кредитных организаций) в ситуации, когда до сих пор на рынке могли существовать различного рода договоры, на основании которых были осуществлены жилищные инвестиции, аналогичные масштабам деятельности кооперативов

Определение формулы и правил, по которым члены кооператива могут сотрудничать, позволит муниципалитетам поддерживать такие инициативы, и наиболее подходящим инструментом в этом отношении является предложение соответствующих земельных участков членам кооператива.

Программа «Квартира без первоначального взноса» будет заменена на Семейный жилищный кредит

Закон о жилищных кооперативах также вносит изменения в программу «Квартира без собственных взносов», которая вступила в силу 26 мая 2022 года как один из элементов Польской сделки. Благодаря ему заемщики должны были получить специальную банковскую гарантию, что в случае возникновения проблем с погашением обязательство по погашению части долга ляжет на государство.

Подробнее об этой государственной жилищной программе: Квартиры без собственных долей - кому и на каких условиях

Название программы изменится на Семейные жилищные кредиты. Согласно положениям законопроекта, можно будет сделать более высокий собственный взнос. До сих пор программа «Квартира без собственного вклада» должна была быть доступна для людей, у которых есть собственный вклад более 10 процентов. стоимость имущества, на которое берется кредит. Новые правила касаются возможности семейного погашения для людей, накопивших средства для покрытия 20% стоимости имущества, и увеличения этого параметра даже до 25% в случае кредитов с фиксированной или периодически фиксируемой процентной ставкой. Кроме того, будет повышен предел цены за квадратный метр, определяющий, соответствует ли данная квартира требованиям программы.

Принятые решения позволят большему количеству людей претендовать на участие в программе и поддержат процесс постепенного увеличения доли жилищных кредитов с фиксированной процентной ставкой. Поправка к регламенту в основном касается:

  • отмена положения о минимальной сумме гарантии, которая допускает более высокий собственный взнос - от 10% до 20%,
  • включить семейные выплаты для людей, которые накопили средства для покрытия 20% стоимости имущества и увеличить этот параметр даже до 30% для заемщиков, которые берут кредиты с фиксированной или периодически фиксированной процентной ставкой,
  • увеличение лимита собственного вклада - от 100 000 злотых до 200 тысяч злотых злотых,
  • позволяющая профинансировать покупку квартиры или индивидуального дома за счет средств жилищного кооператива за счет кредита,
  • увеличение на 0,1 значения коэффициентов, определяющих пределы цен за м2 полезной площади жилого помещения, до которых может быть предоставлен жилищный кредит в рамках программы (для первичного рынка на уровне 1,4 а для вторичного рынка на уровне 1,3 ).

Что после инвестиций?

Как предусмотрено в Законе, члены жилищного кооператива сразу после завершения жилищного вложения, в случае жилищного вложения, состоящего из жилых домов на одну семью, подают заявление о разделе недвижимого имущества в порядке отменить совместную собственность на недвижимое имущество, застроенное не менее чем двумя одноквартирными жилыми домами, а в случае вложения жилья, включающего жилые помещения, устанавливается раздельная собственность на жилые помещения в пользу членов жилищного кооператива.

Льготы для муниципалитетов

Реализация инвестиций по формуле жилищного кооператива в коммуне связана со многими выгодами для местного сообщества. Это дает возможность эффективного управления пространством коммуны (в том числе предотвращения субурбанизации и депопуляции) и использования этой формулы в процессах ревитализации. Также создаются условия для увеличения жилищного фонда для реализации собственных задач коммуны без необходимости привлечения дополнительных финансовых ресурсов для жилищных инвестиций благодаря возможности покупки или аренды помещений и зданий, созданных в кооперативной формуле.Значимы и преимущества крепких местных социальных связей и право подать заявку на субсидию на инфраструктуру, если муниципалитет допускает скидки на стоимость недвижимости.

Пособия для домохозяйств

Указанные изменения позволят использовать потенциал программы в текущих условиях ипотечного рынка, в том числе связанных с экономическими потрясениями, вызванными войной в Украине. Мы ожидаем, что новые решения позволят большему количеству людей претендовать на участие в программе, например. за счет увеличения поддержки людей с другими источниками финансирования, что может уменьшить сумму взятого жилищного кредита, расширения круга получающих кредит семей, у которых родился ребенок, охваченных помощью в погашении кредита в составе семьи погашения, поддерживая процесс постепенного увеличения доли жилищных кредитов с фиксированной процентной ставкой или периодически фиксированной процентной ставкой и делая значения установленных законом коэффициентов более реалистичными.

Категория:

Дом эксплуатации