Как построить дом - с чего начать, какие следующие этапы? Мы купили проект дома и кажется, что ключевой момент позади – ведь мы решили, каким будет наш дом. И это только начало!

Вместе с проектом дома мы получили часть проекта строительства в виде 3-х экземпляров архитектурной части и обычно 3-х экземпляров технического проекта. Подождите, соответствует ли проект дома местному плану зонирования или, при отсутствии такого плана, условиям застройки? Поместится ли дом на участке? Будет ли на участке достаточный процент свободной зелени? Если мы не проверяли это сами, лучше всего, чтобы такой анализ был выполнен архитектором перед покупкой проекта.

При самостоятельном строительстве дома стоит нанять проверенного прораба, а если решимся на генподрядчика - инспектора!

До начала строительства дома - какие нужны разрешения и документы

Есть несколько важных вещей, которые вам нужно сделать, чтобы начать строить дом. Архитектор должен адаптировать проект. Для этого у проектировщика должна быть выписка из локального плана (при ее отсутствии - условия застройки), а также актуальная карта для проектных целей (ее подготовку мы поручаем местному геодезисту). На самом деле такая карта отличается от обычной (из ресурсов) только штампами, но она необходима и следует учитывать затраты на ее изготовление (около 1000-1200 злотых). Также нам понадобятся наземные исследования - выполнить их можно будет только после того, как архитектор нарисует дом на карте. Стоимость таких тестов обычно колеблется в пределах 1000-1400 злотых.

Большинство инвесторов спрашивают, действительно ли это необходимо.Определенно да, и это в наших интересах. Инвесторы должны заказать предварительное исследование перед покупкой участка, но на самом деле этого практически никто не делает. Как следствие, бывает так, что, несмотря на постройки в округе, на нашем участке негде поставить дом (оказывается, старые крытые пруды, мусор, ливень, и я знаю случай покрышки свалка, засыпанная землей). В такой ситуации цена фундамента и рекультивации земли превысит цену строительства дома.

Галерея: строящиеся дома подешевле

Проект M245 Правильное решение (II этап), архитектор Ева Дзевентковска. Небольшой компактный дом прямоугольной формы. Стоимость закрытой оболочки составляет 144 000 злотых. Посмотреть этот проект дома

Мы строим дом из фундамента, а это самое главное. Архитектор, имея три проекта застройки участка с описаниями с БИОС (информация по технике безопасности и охране здоровья), со ссылкой на замечания из местного плана, доказал, что:

  • план купленного дома соответствует местному плану (примечание: мы должны проверить это перед покупкой проекта),
  • адаптировал три строительных проекта (состоит из архитектурно-строительного проекта и технического проекта),
  • заказал проект фундамента дома, адаптированный к ранее проведенным наземным испытаниям.

Проект фундамента дома является частью проекта грунта. Также есть дополнительные документы, которые нам необходимо подать. Например:

  • заявка на место въезда или разрешение на въезд,
  • исключение из лесного или сельскохозяйственного производства,
  • разрешения на рубку деревьев,
  • условия подключения носителя.

Последние особенно важны - от условий подключения воды и канализации зависит, будет ли у нас септик или собственная скважина! Бывает и так, что окружное управление запрашивает экологическое обследование или разрешение на водопользование для строительства в поймах рек.

На получение всех необходимых разрешений и документов может уйти до года!

Так что надо вооружиться ангельским терпением и смирением. Против процедур нашей администрации нервы и уговоры нам точно не помогут.

Далее подаем проект на разрешение на строительство или сообщаем (если здание будет стоять на участке отдельно и не мешать соседям - т.е. по закону не будет "затрагивать" соседние свойства) в канцелярии округа. У этого офиса есть 65 дней на вынесение решения (обычно проект еще нужно доделать). Этот действует через 2 недели - и здесь мы видим единственное преимущество заявки перед разрешением - нам не нужно ждать, пока решение станет окончательным.

Наконец-то начинаем строить дом!

Основной вопрос, с которым мы сталкиваемся на этом этапе, заключается в том, как мы будем строить дом. Для того, чтобы на них ответить, мы должны прежде всего понять, что роли участников всего процесса строительства дома делятся на две группы: «они» и «мы».«Они» - это подрядчик и его руководитель строительства, а «мы» - это инвестор, инспектор по надзору, архитектор, строитель - в общем, проектировщики. Можно сказать, что «мы» хорошие, а «они» плохие - конечно, это шутка. Важно, чтобы они оба работали на общую цель. Давайте также рассмотрим, как мы хотим покупать строительные материалы, которые, наряду с и без того очень дорогой рабочей силой, являются вторым критерием формирования стоимости строительства дома. Если "мы" купим, то будет дешевле, а если "они" - дороже. Однако некоторые команды не будут уважать или охранять наш материал (иногда часть материала инвестора просто теряется). Вот примерные фото со строительства дома: наши песочницы набегут, со своими поаккуратнее; наш цемент промокнет, их под навесом будет лежать; наша бетономешалка будет полна бетона, а их - чистой.

Кто есть кто на строительстве дома

Как только мы узнаем, как мы хотим покупать материалы для строительства дома, пришло время объяснить, каковы роли на строительной площадке.

Управляющий строительством - он фактически представляет подрядчиков, отвечает за безопасность на строительной площадке, платит штрафы и пени за беспорядок, грязную поездку, а его самая главная задача - вести строительство согласно проекту. Он может внести замечания по проекту и предложить альтернативные решения, но они должны быть одобрены проектировщиком и, конечно же, инвестором - ведь они касаются и затрат.

Инспектор по надзору - инспектирует менеджера от нашего имени. И здесь стоит упомянуть об особо важном моменте: закон запрещает руководителю строительства самому забирать работу!

Архитектор - контролирует, не вмешиваются ли другие в проектирование его дома. Как его автор, он часто идет на дополнительные уступки (по требованию инвесторов) в плане упрощения проекта и удешевления его реализации. А бывает, что вместо алюминиевых окон у нас ПВХ, вместо камня - полистирол, а вместо деревянных досок - заменители винила.В итоге дом совсем не похож на проект, но, к счастью, это не всегда так.

Общий совет: не меняйте конструкцию дома во время строительства! Это вызывает лавину дальнейших трудностей, например, изготовление дополнительной вентиляции, перемещение дымоходов и столкновения с балками на крыше. В крайнем случае вмешательство в объем здания или его конструкцию требует замены разрешения на строительство и нового проекта! Затем процедура из окружного управления передается в строительный надзор.

Как построить дом - своими бригадами или генподрядчиком?

Существует множество моделей строительства дома: первая строится своими силами, путем найма отдельных бригад. Для них было бы идеально иметь своего начальника строительства, ведь он тогда будет отвечать и за ход строительства, и за безопасность на нем. Типичная строительная бригада - это самопровозглашенные "профессионалы" с неполным оборудованием и такими же навыками, не говоря уже о знаниях.В этом случае вам нужно будет нанять прораба для наблюдения за подрядчиками и, прежде всего, чтобы строительство Дом выполнен по проекту.А вот заметка - как там? Ведь руководитель, согласно нашему делению на «своих» и «чужих», на стороне исполнителя! Парадоксально, но именно поэтому с неизвестными и непроверенными подрядчиками - менеджер должен быть "нашим" , чтобы контролировать работу и брать на себя ответственность за недочеты и ошибки на стройке.

При самостоятельном строительстве дома мы также должны учитывать, что нам придется потратить много времени на покупку строительных материалов (плюс в том, что мы можем потом получить на них скидку). Хотя в настоящее время поставщики предоставляют комплексные строительные услуги с транспортом по телефону, мы все равно не сможем организовать все таким образом - придется ходить за гвоздями, заказывать насос, бетон и т.д. В этой модели нам может помочь архитектор если он предпримет так называемое авторский надзор и будет поддерживать менеджера, выступая своеобразным инспектором, чтобы менеджер сам не забрал работы.

Частая проблема при таком виде домостроения – разного рода халатность руководителя, особенно не смотрящего на отдельные этапы работ и закрывающего глаза на качество работ и используемых материалов, а обычно просто очень редко внешний вид на строительной площадке.Еще один минус – множество незнакомых коллективов, сложности в организации их совместной работы, возможные конфликты. Еще один минус - подрыв качества проделанной до сих пор работы последующими бригадами: за кривые штукатурки маляр требует доплату, за кривые стены - штукатур, а за кривые потолки - стяжку. Поэтому лучше всего одной бригаде довести строительство дома до состояния «под ключ» с помощью только сантехника и электрика. Таким образом мы избежим цепочки взаимных претензий, а главное для нас - дополнительных затрат.

Вторая модель домостроения – генеральный подрядчик под ключ. Это конечно самый удобный и быстрый способ строительства дома, но и самый дорогой. В этом случае нам понадобится инспектор по надзору, который проследит, чтобы материал, используемый на стройплощадке, соответствовал проекту, и проверит расположение армирования перед работами по перекрытию (после заливки перекрытия проверить практически ничего нельзя или сделано). И тут надо быть осторожным, чтобы на этот раз инспектор не вступил в дружеские отношения с подрядчиком, ведь пострадаем только мы - инвесторы.

После того, как мы выбрали подрядчика, прораб забирает строительный журнал у старосты (иногда мы получаем журнал вместе с разрешением на строительство), дает свои разрешения и сообщает в контору, что наше строительство принято. Через неделю после такого уведомления мы можем начать строительные работы. Перед этим мы можем только предварительно подготовить территорию: скосить траву, убрать кусты, огородить территорию и т.д.

Внимание! Любые земляные работы, например снятие верхнего слоя почвы, считаются незаконным началом строительства дома.

Советы по строительству дома

Самый важный совет при строительстве дома? Перед выполнением работ по перекрытию необходимо проверить расположение арматуры, т.е. ленточных фундаментов, балок, колонн, перемычек, стоек цокольного этажа, потолка над цокольным этажом и, возможно, последующих этажей. Мы также должны проверить, что тип стали, используемой в конструкции, такой же, как и в конструкции (огромные различия в прочности).

Остерегайтесь предложений о выгодных покупках стали по суперцене.Чаще всего оказывается, что это совсем другая сталь - да, использовать можно, но тогда придется переделывать перекрытия и все остальные железобетонные элементы. Далее – убедитесь, что вы заказываете класс бетона, убедитесь, что древесина для строительства стропильной фермы была защищена от плесени и грибка, а в случае с двойниками стоит также защитить их от огня с подготовкой к получить огнестойкое состояние.

Дом стоит, что дальше?

Во время строительства дома или перед ним, на основании уже полученных условий подключения, сдаем проекты подключений: электричество, вода (при наличии водопровода), канализация (при наличии канализация), газ (если у нас есть газопровод). Внимание! Для подключения к газу требуется отдельное разрешение на строительство, которое также распространяется на внутреннюю установку в здании. Если у нас есть газовая плита, мы вызываем трубочиста и делаем отчет трубочиста.

Не пропустите, мы подробно объясняем процедуры:

  • Как подключить дом к газовой сети?
  • Как подключить дом к водопроводу и канализации
  • Как подключить дом к электросети

Для сбора здания нам потребуются следующие документы:

• акт руководителя участка о выполнении объекта в соответствии с проектом и соответствующими нормами, а также о надлежащем состоянии строительной площадки и прилегающих территорий, данная запись должна быть внесена в журнал строительства;

• копия строительного проекта с внесенными изменениями, если в ходе строительства были внесены незначительные изменения в проект, мы должны вызвать архитектора для регистрации того, что эти изменения были незначительными, в противном случае нам нужно будет получить разрешение на строительство взамен ;

• исполнительно-геодезическая инвентаризация, т. е. карта, составленная уполномоченным геодезистом, на которой показано, где находится здание и где расположены все соединения или колодцы и септиктенки;

• акты приемки всех подключений – канализация, электричество, вода – или договоры, заключенные с поставщиками коммунальных услуг; не забудьте получить такой отчет в конце при подключении; также стоит вызывать геодезиста на каждое соединение перед обратной засыпкой; особенно если это не прямые линии;

• акт приемки газовой установки, если она есть в здании;

• акт приемки вентиляционных труб и дымоходов (это наш трубочист);

• гигиенический сертификат на септик, если дом не подключен к канализации;

• результат лабораторного исследования питьевой воды, если дом подключен к собственному водозабору. Каждое министерство здравоохранения проведет такое обследование

Независимо от модели конструкции дома

  1. Сдаём стройку с протоколом. С этого момента подрядчик (по сути, управляющий) несет ответственность за порядок и безопасность на участке.
  2. Передаем проект подрядчику вместе с разрешением на строительство с протоколом с аннотацией о том, что он ознакомился с проектом, проект выполнен и подрядчик не будет предъявлять никаких финансовых возражений.
  3. Заключаем договор на строительство дома по проекту. Он также должен включать послестроительную уборку и недавние земляные работы. Оставляем организацию строительной площадки (туалет, временное подключение электричества и т.д.) на подрядчика.

Категория:

Строительство